FIIs de tijolo: gestores veem ativos baratos e fundamentos fortes

A hora dos FIIs de tijolo? Gestores veem ativos baratos e fundamentos mais fortes

Os fundamentos do mercado imobiliário seguem apresentando sinais de fortalecimento, com queda da vacância, recuperação dos escritórios e bom desempenho de shoppings e logística. Apesar disso, a percepção dos gestores é que os fundos imobiliários de tijolo continuam negociados com desconto, por causa do impacto dos juros elevados sobre a precificação dos ativos. O tema foi debatido em painel na Expert XP por Carlos Martins, gestor de fundos de tijolo da Kinea, Gabriel Barbosa, sócio da TRX, e pelo investidor Sidney Angulo.

Por que as cotas não acompanham os fundamentos?

Para Martins, existe um descompasso entre o desempenho dos imóveis e o comportamento das cotas na Bolsa. Ele afirma que diversos segmentos já apresentam melhora operacional, mas a política monetária continua sendo o principal fator que limita a valorização dos fundos.

"O que a gente está vendo aqui é um descolamento entre a atividade real e o mercado de capitais. Os fundamentos de escritórios, logística e shoppings estão muito positivos, mas o investidor continua olhando principalmente para a taxa de juros", ponderou.

Na avaliação do gestor, a expectativa no início de 2026 era de um ciclo mais intenso de cortes na Selic. Porém, fatores externos, como conflitos internacionais e seus reflexos sobre a inflação, reduziram esse espaço, mantendo os FIIs sob pressão.

Oportunidade para quem tem horizonte longo

Apesar do cenário de juros elevados, Martins afirmou que o momento oferece oportunidades para investidores de longo prazo, especialmente em fundos de tijolo negociados com desconto. Segundo ele, em muitos casos é possível comprar imóveis já prontos, gerando renda e com baixa vacância, por preços inferiores ao custo de desenvolver novos empreendimentos.

"Às vezes você consegue comprar ativos mais baratos do que produzir um imóvel novo. São ativos de muita qualidade, já gerando renda e ainda negociados com desconto na Bolsa", disse.

O executivo comenta que fundos de escritórios ainda possuem espaço para recuperação, enquanto fundos indexados à inflação também oferecem prêmios considerados atrativos.

O que considerar ao escolher um FII

O investidor Sidney Angulo pontuou que sua experiência no mercado imobiliário o levou a enxergar os fundos imobiliários como uma evolução natural para quem busca renda recorrente. Para ele, o principal critério de seleção não é a oscilação diária da cota, mas a qualidade da gestão e da estrutura financeira do fundo.

"Qual é a coisa mais importante em um fundo imobiliário? Gestor. E, em segundo lugar, dívida. Essas duas coisas norteiam praticamente toda a minha decisão de investimento", afirmou.

Angulo também avaliou que a indústria brasileira ainda possui enorme potencial de crescimento quando comparada aos mercados internacionais. Contudo, o patamar atual de dividendos elevou o nível de exigência dos investidores, embora os rendimentos continuem muito superiores aos do mercado imobiliário tradicional.

"Quem investia em imóvel físico comemorava quando conseguia retorno de 0,5% ao mês. Hoje estamos falando de fundos pagando perto de 1% ao mês. Estamos muito mal acostumados."

Como a TRX enxerga o ciclo

Barbosa afirmou que a TRX continua encontrando oportunidades relevantes para expandir seu portfólio justamente em um período com menor competição pela compra de ativos. Segundo ele, ciclos de mercado costumam criar um paradoxo para os gestores: quando existe capital disponível, os imóveis ficam caros; quando os ativos ficam baratos, captar recursos torna-se mais difícil.

"Agora é o momento de comprar imóveis com maior margem. Temos conseguido fazer isso por meio de estruturas financeiras mais criativas e diferentes formas de aquisição", disse.

O gestor destacou que o TRXF11 ampliou sua diversificação nos últimos meses, com aquisições em segmentos como logística, hospitais, hotéis, self storage e varejo, buscando aproveitar oportunidades onde elas surgem. "A gente estruturou o TRXF11 para aproveitar as melhores oportunidades do mercado de tijolo, independentemente do setor."

O que esperar das cotas?

"Galpões, shoppings e lajes estão performando muito bem. Isso ainda não apareceu nas cotas dos fundos imobiliários, mas, em algum momento, o valor de mercado vai convergir para o valor real desses ativos", concluiu Barbosa.

Para quem investe com foco em renda recorrente e horizonte de longo prazo, o cenário combina desconto nas cotas com fundamentos operacionais em recuperação. A leitura dos gestores é que o ciclo, mais cedo ou mais tarde, tende a corrigir esse descompasso.

Perguntas Frequentes

FIIs de tijolo estão baratos agora?

Segundo gestores ouvidos na Expert XP, os fundos de tijolo seguem negociados com desconto na Bolsa, apesar da melhora operacional em escritórios, logística e shoppings.

Por que as cotas dos FIIs não sobem mesmo com fundamentos fortes?

O principal fator é a política monetária. Juros elevados pressionam a precificação dos ativos e limitam a valorização das cotas, mesmo com atividade imobiliária saudável.

Qual o melhor critério para escolher um FII?

Para o investidor Sidney Angulo, o essencial é avaliar a qualidade do gestor e a estrutura de dívida do fundo, mais do que a oscilação diária da cota.

Vale a pena investir em FIIs de tijolo para longo prazo?

Gestores apontam que o momento oferece oportunidades para investidores de longo prazo, com ativos de qualidade gerando renda e negociados abaixo do custo de reposição.