TRXF11: por que fundo aposta na 'Faria Lima dos galpões' em Guarulhos

Fundos imobiliários: por que o TRXF11 aposta na "Faria Lima dos galpões", segundo a gestora

O fundo imobiliário TRXF11, da TRX Investimentos, entrou em uma nova fase de expansão após anunciar a compra de um condomínio logístico em Guarulhos (SP) por R$ 1,43 bilhão, a maior operação de sua história. O complexo soma 237,4 mil metros quadrados (m²) de área e é formado por dois galpões AAA (premium) já locados ao Mercado Livre por 10 anos, na modalidade build to suit (BTS). A aposta na região, apelidada pela gestora de "Faria Lima dos galpões", reflete a estratégia de capturar valorização em um mercado aquecido.

Por que Guarulhos é chamada de "Faria Lima dos galpões"?

Segundo Verônica Engel, gerente de portfólio da TRX, a cidade ganhou esse apelido por ofertar espaços disputados e possuir acessos a importantes rodovias, como a Presidente Dutra, Fernão Dias e Ayrton Senna. "A gente brinca que Guarulhos é a Faria Lima dos galpões, onde todo mundo está querendo um espacinho", afirmou Engel ao Money Times. A gestora espera capturar valorização no médio e longo prazo, já que é possível encontrar aluguéis acima de R$ 40 por metro quadrado na mesma região.

Os contratos com o Mercado Livre e os valores

Os atuais contratos com o Mercado Livre foram fechados por valores entre R$ 36 e R$ 37 por metro quadrado, conforme cálculos da gestão. Dos dois galpões, o MELI começará a operar em um a partir da próxima semana, enquanto o segundo deve iniciar o funcionamento no começo de novembro, após o término das obras. O condomínio também abrigará um terceiro galpão, ainda não construído, mas que já possui contrato engatilhado.

Como funciona a estrutura de aquisição?

A aquisição é considerada indireta, pois o TRXF11 não comprou os galpões diretamente. Em vez disso, participou de uma estrutura que detém os imóveis, contando com outros dois fundos imobiliários: o TRX Logístico e o Matriz Log. O TRX Logístico foi criado para deter os ativos, com o Banco XP de Atacado como investidor da cota sênior, enquanto o TRXF11 e o Matriz Log ficam com as cotas subordinadas, dividindo a propriedade econômica do complexo em partes iguais (50% para cada um).

Retorno esperado e dividendos

O complexo foi adquirido por um cap rate (taxa de capitalização) estabilizado de aproximadamente 8% ao ano, embora a estrutura de pagamento permita um retorno maior inicialmente. O fundo pagará pelo condomínio de forma parcelada, com o primeiro desembolso no final de julho, seguido por outros três semestrais consecutivos. Segundo Engel, o dividend on cost no primeiro ano é de 14,5%, gerado pelos contratos com o Mercado Livre.

Impacto no portfólio do TRXF11

Com a aquisição, a logística passa a representar 37% do portfólio do TRXF11. O fundo amplia seu patrimônio imobiliário para mais de R$ 9,2 bilhões, com 115 ativos distribuídos pelo país. O Mercado Livre também passa a ser o maior locatário individual do veículo, respondendo por pouco mais de 18% da receita. A gestora sustenta que a concentração não é preocupação, citando o histórico de reciclagem de imóveis, como ocorreu com o GPA.

Risco de concentração e estratégia futura

Apesar do aumento da exposição à logística, a gestora afirma que o fundo não deve se tornar exclusivamente dedicado a galpões. Segundo Engel, a principal vantagem do TRXF11 é aproveitar diferentes ciclos do mercado imobiliário. "Durante a pandemia, vimos fundos de shoppings caindo, mas a gente tinha lojas de supermercados, junto com GPA e Assaí, que nos ajudaram a passar bem por aquele momento", disse ela, destacando que "não pode colocar todos os ovos numa cesta só".

Perguntas Frequentes

O TRXF11 é um fundo de logística?

Não exclusivamente. Apesar de a logística representar 37% do portfólio, a gestora afirma que o fundo mantém exposição a outros segmentos para aproveitar diferentes ciclos.

Qual o valor da compra do condomínio em Guarulhos?

R$ 1,43 bilhão, a maior operação da história do TRXF11.

Quem são os inquilinos dos galpões?

O Mercado Livre, com contratos de 10 anos na modalidade build to suit.

Qual o retorno esperado com a operação?

Cap rate estabilizado de aproximadamente 8% ao ano, com dividend on cost de 14,5% no primeiro ano.

Como funciona a estrutura de aquisição?

A compra é indireta, via participação no TRX Logístico e Matriz Log, com cota sênior do Banco XP de Atacado e cotas subordinadas do TRXF11 e Matriz Log.