FIIs menores terão espaço? Gestores apontam desafios e vantagens

A indústria de fundos imobiliários (FIIs) deve continuar passando por consolidação nos próximos anos, mas gestores avaliam que fundos de menor porte ainda podem se destacar. Para isso, precisam de estratégia clara, capacidade de execução e diferenciais competitivos.

FIIs menores ainda têm espaço? Sim, em nichos

Ricardo Mateoli, sócio e gestor de FIIs da Paramis, afirma que o mercado não deve caminhar exclusivamente para a consolidação. "A consolidação faz sentido em muitos casos, principalmente porque aumenta a liquidez das cotas, dilui custos fixos e amplia a capacidade de realizar novas emissões. Por outro lado, ainda existe espaço para fundos de menor porte que tenham uma estratégia clara e diferenciada", diz.

Mateoli destaca que o segmento de crédito imobiliário é particularmente promissor para fundos menores. "Para um fundo bilionário, analisar uma operação de R$ 10 milhões demanda praticamente o mesmo esforço que uma de R$ 100 milhões, mas com um impacto muito menor sobre o portfólio. Como consequência, muitas dessas operações acabam sendo menos disputadas e podem oferecer prêmios de risco mais atrativos", explica.

Desafio principal: liquidez

Ambos os gestores apontam a liquidez como o principal obstáculo para FIIs menores. Adriano Mantesso, Head de Real Estate da Tivio Capital, afirma que o tamanho do patrimônio é menos importante que o ADTV (volume médio diário negociado). "Para mim, o tamanho é menos importante do que o ADTV. Um nível de ADTV que já começa a chamar atenção é acima de R$ 1 milhão de liquidez diária", diz.

Mateoli complementa que um mercado secundário mais líquido melhora a formação de preços e amplia a capacidade de novas emissões. Mantesso acrescenta que a baixa liquidez dificulta a entrada de investidores institucionais e pode manter as cotas negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial.

Vantagens competitivas dos fundos menores

Mantesso vê valor na capacidade de transformação dos fundos menores. "Valor não nasce do tamanho, nasce da capacidade de transformação. Fundos pequenos conseguem capturar oportunidades que muitas vezes não movem a agulha para um veículo bilionário. Uma aquisição bem executada, uma renegociação relevante de contrato ou a venda de um ativo com ganho expressivo podem ter impacto material no retorno do cotista", afirma.

Ele também destaca que fundos menores executam operações de turnaround, reciclam portfólios e adquirem ativos de menor porte com mais agilidade.

Especialização como tendência

Os gestores concordam que a especialização será uma das principais características da próxima fase da indústria. "Vejo a escala como consequência da estratégia, e não como seu ponto de partida", afirma Mateoli. Ele acredita que novas estruturas mais especializadas e veículos com prazo determinado podem ganhar espaço.

Mantesso reforça: "Fundos focados em determinados nichos imobiliários, regiões específicas ou estratégias diferenciadas podem gerar retornos superiores justamente porque operam em mercados menos competitivos".

Perguntas Frequentes

FIIs menores são mais arriscados?

Não necessariamente. Gestores apontam que fundos menores podem oferecer prêmios de risco mais atrativos em nichos como crédito imobiliário, mas a liquidez reduzida pode dificultar a saída do investimento.

Qual o principal desafio para FIIs pequenos?

A liquidez no mercado secundário. Mantesso afirma que um ADTV acima de R$ 1 milhão já chama atenção de investidores institucionais.

Fundos menores conseguem competir com os bilionários?

Sim, desde que tenham estratégia clara e atuem em nichos. Mateoli diz que operações de menor valor, como R$ 10 milhões, são menos disputadas e podem gerar retornos superiores.

A consolidação vai acabar com os FIIs pequenos?

Não. Mateoli acredita que o mercado não caminha exclusivamente para consolidação, e que fundos menores continuarão relevantes em nichos específicos.

Como a especialização ajuda FIIs menores?

Fundos focados em nichos imobiliários ou regiões específicas podem gerar retornos superiores por operarem em mercados menos competitivos, segundo Mantesso.