FIIs descontados criam oportunidade? Empiricus troca fundos
A Empiricus promoveu duas mudanças na carteira recomendada de fundos imobiliários para setembro. A casa retirou o Mauá Capital Real Estate (MCRE11) e o HSI Malls (HSML11) para abrir espaço ao Kinea Hedge Fund (KNHF11) e elevar a exposição ao Vinci Shopping Centers (VISC11). Com isso, a seleção passa a ter sete fundos, distribuídos entre recebíveis, logística, shopping centers e renda imobiliária. O dividend yield médio, considerando os proventos dos últimos 12 meses, é de 11,4%.
A recente queda das cotas ampliou os descontos no mercado de FIIs, segundo a Empiricus, tornando o ponto de entrada mais favorável. A seleção dos ativos, porém, continua fundamental diante dos riscos econômicos e de crédito. A retirada do MCRE11 ocorre após correção mais intensa em agosto, ligada a eventos envolvendo duas posições: TRX Real Estate (TRXF11) e Mauá Capital Logística (MCLO11). A desvalorização aumentou o desconto do fundo, mas a casa avalia que os riscos devem acompanhar a tese no curto prazo, reduzindo a convicção na recomendação.
A entrada do KNHF11 busca aproveitar a estratégia multiestratégia da Kinea. O fundo mantém 56,3% do patrimônio em CRIs, 30,5% em imóveis, 10,8% em cotas de outros FIIs e 1,1% em ações. A principal fonte de valor está na exposição ao crédito imobiliário, apoiada pela capacidade de originar, estruturar e acompanhar operações. O KNHF11 negociava a 0,93 vez o valor patrimonial, com dividend yield de 13% em 12 meses na data do relatório.
A Empiricus também reforçou a alocação no VISC11, que passa a representar 20% da carteira. O fundo reúne mais de 30 exposições imobiliárias, entre diretas e indiretas, com área bruta locável própria próxima de 310 mil metros quadrados. A estratégia combina posições de controle, copropriedades e participações minoritárias. O desconto das cotas pesou na decisão: VISC11 negociava a 0,89 vez o patrimônio, com valor de mercado de aproximadamente R$ 2,9 bilhões e dividend yield de 9,7%.
A revisão vem após mais um mês negativo para o setor. Em agosto, o Ifix recuou 1,46%, enquanto a carteira da Empiricus avançou 0,50%. No acumulado de 2026, a seleção sobe 8,4%, ante queda de 0,3% do índice. A correção foi influenciada pelo ambiente macroeconômico adverso, pela aproximação das eleições e pela maior participação de institucionais, que responderam por 34,2% do volume negociado em julho, acima dos 33% das pessoas físicas. Esse perfil pode aumentar a conexão dos FIIs com ações, juros e crédito.
Após as quedas, o Ifix negocia próximo de 0,86 vez o patrimônio, abaixo de um desvio-padrão da média dos últimos dez anos. Em ocasiões com o índice abaixo de 0,89 vez, o retorno médio foi de 23,8% em 12 meses, ante 13,8% do CDI, com o Ifix superando a renda fixa em 76,6% dos casos. A casa ressalta que histórico não garante ganhos futuros: juros elevados, incertezas fiscais e eleitorais e aumento de recuperações judiciais seguem como riscos. Ainda assim, parte relevante do mau humor já foi incorporada aos preços, abrindo oportunidades em fundos de qualidade com descontos mais elevados.