Cyrela perde FII TRXF11 como comprador, mas analistas veem otimismo

O TRXF11 (TRX Real Estate) desistiu da aquisição de um portfólio imobiliário da Cyrela (CYRE3) avaliado em aproximadamente R$ 2,14 bilhões, encerrando o memorando de entendimento (MOU) firmado entre as companhias. O negócio havia sido anunciado em 5 de agosto e previa uma participação da Cyrela estimada entre R$ 1,4 bilhão e R$ 1,5 bilhão. Nesta segunda-feira (31), por volta das 14h30, as ações da Cyrela subiam 4,6%, cotadas a R$ 24,07, enquanto as cotas do FII TRXF11 avançavam 1,93%, a R$ 79,82.

A decisão foi comunicada hoje pela Cyrela em fato relevante e ocorre após o fundo imobiliário informar que não pretendia avançar com a operação. Como o acordo tinha caráter não vinculante, o encerramento das tratativas não gera custos ou penalidades para nenhuma das partes. O TRXF11 tinha 105 dias de exclusividade para negociar a aquisição do portfólio, que ainda dependia do cumprimento de condições precedentes para ser efetivada. Com o fim das negociações, a Cyrela deverá buscar alternativas para a venda dos ativos.

Cotas reagiram após fim das tratativas pelo Pátio Victor Malzoni; desvalorização pode mudar a equação de operações que usam papéis do fundo como pagamento. Na avaliação dos analistas do Itaú BBA, o desfecho é negativo para a Cyrela, já que a transação poderia destravar valor para a companhia. Parte dessa expectativa, contudo, já havia sido incorporada às ações na sexta-feira (28), quando os papéis da empresa recuaram 3,3%, enquanto o Ibovespa avançou 0,3%. A queda ocorreu em meio às dúvidas sobre a continuidade do negócio, depois que o estudo de viabilidade divulgado pelo TRXF11 não incluiu os ativos da Cyrela na tabela de operações em análise. Mesmo com o encerramento do MOU, os analistas avaliam que a companhia ainda pode encontrar um comprador para o portfólio.

Entre os imóveis que estavam envolvidos na negociação está uma torre corporativa de 45 mil metros quadrados de área bruta locável (GLA) em São Paulo. O empreendimento, desenvolvido pela Cyrela, tem conclusão prevista para o fim de 2026 e já possui aproximadamente 75% da área locada ao Nubank. Os 25% restantes do edifício serão destinados à própria Cyrela, que utilizará o espaço como sua nova sede. O ativo é considerado um dos principais componentes do portfólio que estava sendo negociado com o TRXF11. Além da torre corporativa, o pacote incluía quatro propriedades logísticas, que somam aproximadamente 220 mil metros quadrados de GLA. Dois empreendimentos estão localizados nas proximidades de São Paulo, enquanto os demais ficam em Extrema (MG) e no Rio de Janeiro.

Segundo o BBA, com o encerramento do MOU, a Cyrela deverá agora buscar um novo comprador para os ativos, enquanto o TRXF11 segue com sua estratégia de expansão por meio de outras oportunidades de aquisição. Para o Bradesco BB-BI, o encerramento do negócio também é levemente negativo para a Cyrela, principalmente porque elimina um potencial catalisador de monetização no curto prazo. O banco, contudo, considera limitado o impacto sobre a companhia. Na visão dos analistas, o desfecho está mais relacionado às condições do mercado de financiamento enfrentadas pelo TRXF11 do que a qualquer deterioração na qualidade dos ativos da Cyrela.

O Goldman Sachs também considera que o cancelamento não altera sua visão estrutural sobre a Cyrela. Para o banco, a avaliação positiva sobre as ações não dependia da venda dos ativos para o TRXF11. A tese do Goldman é sustentada principalmente pela expectativa de crescimento de 27% no lucro líquido da Cyrela em 2027 e pelo valuation considerado atrativo. As ações são negociadas a aproximadamente 4,5 vezes o lucro estimado para 2027, um dos menores múltiplos entre as empresas acompanhadas pelo banco.