Nova carteira TRXF11: Cyrela e shoppings revelam mudança estrutural
O que Cyrela e empresas de shopping revelam sobre a "nova carteira" do FII TRXF11?
O TRXF11 (TRX Real Estate) acaba de anunciar duas operações de peso que reposicionam sua carteira: um investimento de aproximadamente R$ 2,13 bilhões com a Cy.Capital, plataforma ligada ao Grupo Cyrela, e um memorando de R$ 876,1 milhões com a Iguatemi para adquirir participações em cinco shopping centers. Para Gabriel Barbosa, gestor do fundo, as transações não representam apenas crescimento de patrimônio, mas uma mudança estrutural na qualidade dos ativos que compõem a carteira.
Uma resposta direta: o que muda na carteira do TRXF11?
As operações com Cy.Capital e Iguatemi sinalizam uma virada estratégica: o TRXF11 está saindo de grandes lojas de varejo, com contratos longos, para imóveis de alto padrão, bem localizados e difíceis de replicar. A logística passa a ser a principal classe de ativos, representando 45,11% da ABL do fundo. A gestão adota um modelo híbrido, com portfólio estratégico (imóveis-troféus para manter no longo prazo) e tático (ativos para comprar e vender conforme o ciclo).
A operação com a Cy.Capital: R$ 2,13 bilhões em logística e corporativo
Na operação com a Cy.Capital, o fundo anunciou um investimento de aproximadamente R$ 2,13 bilhões na aquisição de participações em dois fundos imobiliários, em um portfólio formado por quatro galpões logísticos e um edifício corporativo de alto padrão. Os imóveis estão distribuídos entre São Paulo, Rio de Janeiro e Extrema (MG).
A escolha dos ativos reforça a tese do gestor. "A gente vem trazendo esses edifícios que são, na nossa visão, imóveis basicamente replicáveis, que têm uma condição de edificação muito mais complexa", disse Barbosa ao InfoMoney. Ele chama alguns deles de "imóveis-troféus", por serem difíceis de replicar.
A parceria com a Iguatemi: shopping centers de alto padrão
Já com a Iguatemi, o TRXF11 firmou um memorando para adquirir participações em cinco shopping centers, em uma operação de R$ 876,1 milhões. O portfólio inclui ativos como o Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre, o Iguatemi Alphaville, em Barueri, além de empreendimentos em Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e Novo Hamburgo.
A Iguatemi continuará responsável pela gestão dos ativos. "Quando você fala em Iguatemi, você já pensa num shopping bom. É um shopping que tem um mix de lojas muito bom, tem entretenimento, é um shopping muito voltado para a classe A e para a classe média alta", comenta Barbosa. Ele vê a parceria como um início que pode gerar outras oportunidades para o TRXF11.
A lógica por trás da mudança: de lojas de varejo a imóveis-troféus
A estratégia representa uma evolução em relação à carteira que marcou o crescimento do TRXF11 nos últimos anos. O fundo construiu uma posição em grandes lojas de varejo, geralmente ocupadas por grandes empresas e com contratos de longo prazo, mas agora busca adicionar ativos de padrão mais elevado.
"A gente está mudando de forma estrutural a qualidade do portfólio do TRXF11. A gente começou com aquelas grandes lojas de varejo, que eram lojas grandes, com grandes empresas, contratos longos, mas muitas vezes não eram imóveis de alto padrão, não eram imóveis em grandes centros", explica Barbosa.
Essa mudança não é apenas estética. Ela reflete uma aposta em ativos com menor vacância e maior potencial de valorização. O caso do ParkShoppingBarigüi, em Curitiba (PR), ilustra bem isso: o TRXF11 adquiriu 9,33% do empreendimento por R$ 250 milhões, comprando a fatia da Multiplan.
Logística: a nova classe dominante, com 45,11% da ABL
Além das aquisições com Cy.Capital e Iguatemi, a estratégia do TRXF11 tem sido marcada por uma forte expansão no segmento logístico. Com as novas operações, a logística passa a representar 45,11% da ABL do fundo, tornando-se a principal classe de ativos da carteira.
A concentração não ocorreu por acaso. "A gente buscou isso de forma ativa", afirmou Barbosa. A TRX atua no mercado logístico desde 2007 e, segundo o gestor, nunca havia observado um ciclo tão positivo quanto o atual em termos de demanda e preços de locação.
O gestor cita a evolução dos aluguéis em regiões como Guarulhos como exemplo dessa mudança. Segundo ele, valores que durante anos ficaram próximos de R$ 20 por metro quadrado agora chegam a cerca de R$ 50 em imóveis novos. Na aquisição dos galpões em Guarulhos, o fundo buscou justamente capturar essa diferença entre o aluguel atual dos ativos e os preços praticados em novos empreendimentos.
Para o gestor, essa combinação entre localização, qualidade construtiva e aluguel potencialmente defasado pode permitir ao fundo capturar crescimento de receita em eventuais revisões futuras dos contratos.
Extrema (MG): uma aposta contra-maré na reforma tributária
A operação envolvendo a Cy.Capital também levou o TRXF11 a ampliar sua exposição a Extrema (MG), região que passou a ser observada com mais cautela pelo mercado diante das mudanças previstas pela reforma tributária.
Barbosa afirma que a gestora historicamente tinha ressalvas em relação à região porque os incentivos fiscais acabavam influenciando a precificação dos imóveis. Com o novo cenário, porém, a redução do número de novos empreendimentos criou uma oportunidade de compra.
"É um pouco um movimento contra-maré", diz Barbosa. Na avaliação da TRX, a menor oferta de novos galpões e a necessidade de venda por parte de alguns proprietários podem gerar condições mais favoráveis para quem tem capital disponível.
"A gente entende que talvez o mercado esteja exagerando nessa questão da reforma tributária em Extrema, mas já é um polo logístico importante. Tem grandes empresas lá, a vacância é muito baixa e a gente está conseguindo encontrar ativos com um preço por metro quadrado interessante e um cap rate interessante justamente porque existe esse prêmio relacionado à dúvida da reforma tributária", acrescenta.
Um fundo híbrido: portfólio estratégico e tático
O TRXF11 não pretende transformar sua carteira em um fundo especializado em uma única classe de ativos. Barbosa explica que a estratégia passa pela combinação entre um portfólio estratégico, formado por imóveis considerados excepcionais e destinados a permanecer na carteira, e um portfólio tático, no qual a gestora pode comprar e vender ativos para capturar oportunidades.
"O estratégico são esses grandes imóveis, muito bem localizados, bem locados, que a gente pretende manter no longo prazo. E os táticos são imóveis que entram, são também bons imóveis, têm também bons inquilinos", explicou.
A venda de três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar, anunciada recentemente, é um exemplo dessa reciclagem. Para Barbosa, operações desse tipo permitem realizar ganhos de capital e direcionar os recursos para ativos considerados mais estratégicos.
"Acho que esse é o benefício de a gente ter um fundo híbrido", afirmou. A proposta é que o TRXF11 possa mudar sua composição conforme os ciclos imobiliários, direcionando capital para os segmentos que apresentarem as melhores oportunidades.
Nesse cenário, a logística deve continuar como uma das principais exposições do fundo no curto e médio prazo, mas a gestão deixa claro que a composição da carteira poderá mudar ao longo dos próximos anos conforme surgirem novas oportunidades de geração de valor para os cotistas.
O que esperar do TRXF11 daqui para frente?
A nova carteira do TRXF11 aponta para um fundo mais sofisticado, com menos dependência de grandes lojas de varejo e mais exposição a logística de alto padrão e shoppings premium. O modelo híbrido dá flexibilidade para a gestão navegar os ciclos, mas também exige atenção do cotista: a qualidade dos ativos sobe, e com ela a expectativa de retorno. A aposta em Extrema (MG) é um risco calculado, que pode se pagar se a reforma tributária não desacelerar o polo como o mercado teme.
Para quem acompanha o fundo, o recado do gestor é claro: a mudança é estrutural, não conjuntural. O ciclo logístico atual é visto como o melhor já observado pela TRX desde 2007, e a gestão quer aproveitar enquanto a janela está aberta.
Perguntas Frequentes
O que é o TRXF11?
O TRXF11 é um fundo imobiliário gerido pela TRX Real Estate, que investe em diferentes classes de ativos, como logística, shoppings e edifícios corporativos. Recentemente, o fundo anunciou operações com Cy.Capital e Iguatemi para reposicionar sua carteira.
Quanto o TRXF11 investiu com a Cy.Capital?
O TRXF11 anunciou um investimento de aproximadamente R$ 2,13 bilhões na aquisição de participações em dois fundos imobiliários, com portfólio de quatro galpões logísticos e um edifício corporativo de alto padrão.
O que a operação com a Iguatemi inclui?
O TRXF11 firmou um memorando para adquirir participações em cinco shopping centers, em uma operação de R$ 876,1 milhões, incluindo o Shopping Praia de Belas e o Iguatemi Alphaville.
Por que a logística virou a principal classe do TRXF11?
Com as novas operações, a logística passou a representar 45,11% da ABL do fundo. O gestor afirma que a TRX buscou isso ativamente, aproveitando um ciclo positivo de demanda e preços de locação.
O que são "imóveis-troféus"?
Segundo o gestor Gabriel Barbosa, são imóveis de alto padrão, bem localizados e difíceis de replicar, que o fundo pretende manter no longo prazo como parte do portfólio estratégico.