Vendas de luxo caem pela metade em São Paulo
As vendas de apartamentos de luxo na cidade de São Paulo caíram pela metade no segundo trimestre de 2026, após um 2025 de recordes. No acumulado do primeiro semestre, as unidades vendidas recuaram 39% na comparação anual, e os lançamentos diminuíram 53%, segundo pesquisa da Brain Inteligência Imobiliária divulgada com exclusividade ao Broadcast, do Grupo Estado.
O estoque de alto padrão e luxo corresponde a 18 meses de vendas, patamar que a consultoria considera razoável. Já dados do Secovi-SP mostram estoques de 19,6 meses para unidades entre 86 m² e 130 m², 20 meses entre 131 m² e 180 m² e 21 meses acima de 180 m², todos acima da média histórica de 12 a 13 meses.
Para o presidente da Brain, Fábio Tadeu Araújo, o mercado atingiu seu teto. "O mercado chegou a um topo. A partir daí, não tem como crescer mais", avaliou. Ele lembra que as incorporadoras dobraram os lançamentos nos últimos cinco anos, mas o número de famílias com poder aquisitivo para imóveis tão caros é limitado.
O preço médio no alto padrão chegou a R$ 2,9 milhões, alta de 47% em um ano, e no segmento de luxo a R$ 10,8 milhões, avanço de 24%. Como esse público já tem moradia, a compra é movida por desejo, não por necessidade. Segundo Araújo, a oferta elevada enfraqueceu a percepção de escassez que estimulava as vendas.
O analista do Citi André Mazini aponta o mesmo desgaste no discurso de exclusividade. "Lançou-se muito. Aí começamos a ver uma super oferta de luxo. E aquele discurso de apartamentos únicos, exclusivos, não se sustenta nessas condições", disse. Ele acrescenta que o juro alto desestimula o saque de aplicações financeiras para comprar imóveis na planta.
A oferta é visível nos Jardins, onde há pelo menos nove estandes e canteiros abertos. Na Rua Guarará, 575, a Benx constrói o Autor Jardins, com plantas de 188 m² a 489 m² e preços a partir de R$ 5,8 milhões. A três quadras, a Yuny lançou residencial de 300 m² a 713 m², com preços entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões. Ao lado, a Even tem o Esther Ibirapuera, de 251 m² a 334 m², anunciado entre R$ 9,5 milhões e R$ 13 milhões. Há ainda projetos de Cyrela, Lindenberg e SDI.
"Nunca vimos tanto projeto assim nos Jardins e no Itaim", disse Luciano Amaral, presidente da Benx. "Hoje o comprador pesquisa mais. Vai em três ou quatro bons projetos porque tem muitas ofertas."
Diante da queda na velocidade de vendas, incorporadoras reduziram lançamentos. A Even freou novos projetos e viu o ciclo de visita, negociação e assinatura chegar a cerca de 90 dias. A Benx manteve os lançamentos programados, mas adiou compras de terrenos. Já a JHSF e a Construtora Adolpho Lindenberg relataram vendas acima do esperado em empreendimentos específicos, como o Reserva Cidade Jardim e um residencial neoclássico em Moema.
Para Mazini, o mercado de luxo está em nível de alerta "indo do amarelo para o vermelho". Araújo não vê crise, mas acomodação. "Não acredito que estejamos vendo uma crise, porque o estoque está relativamente baixo. E as empresas tomaram a decisão certa, que foi reduzir lançamentos."