Novos shoppings raros no Brasil: terrenos, Selic e ciclo longo

A construção de novos shoppings tornou-se um desafio no Brasil. A combinação de terrenos escassos, alto volume de capital e longo ciclo de desenvolvimento limita a entrada de concorrentes, mesmo com o setor mostrando resiliência diante dos juros elevados.

Segundo Alexandre Machado, gestor do HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), a performance dos ativos consolidados segue apresentando crescimento real na maior parte deles, com ocupação considerada boa e inadimplência em patamares saudáveis. "Mesmo nesse cenário dos juros elevados, a performance dos ativos tem apresentado crescimento real", afirma. A Selic meta está em 14,00% ao ano, conforme o Banco Central, o que encarece o financiamento de novos projetos.

A recuperação pós-pandemia já está consolidada. Algumas redes varejistas, especialmente as mais alavancadas, enfrentam dificuldades com o custo elevado do dinheiro, mas o setor registra crescimento e redução de vacância. O shopping, para Machado, é um negócio dinâmico: "mais do que um elemento de real estate, de tijolo em si, ele é um business".

O e-commerce afetou categorias como eletroeletrônicos, mas lojistas adaptaram seus modelos, transformando lojas físicas em pontos de experiência e showroom. As marcas nativas digitais, que nasceram na internet, agora buscam presença física. Gastronomia, serviços e entretenimento ganham espaço, e a localização urbana favorece a transformação dos shoppings em espaços de convivência.

A barreira de entrada é alta. Um shopping exige terreno grande, difícil de aprovar e caro em centros urbanos. O capital necessário é vultoso, e o retorno só vem após anos de maturação. Com a Selic elevada, esse ciclo longo torna o investimento menos atrativo, inibindo novos concorrentes, como resume Machado: "Isso tudo inibe a entrada de novos shoppings, de concorrentes, especialmente quando o juro está elevado nos patamares que estão".