Luxo em SP: Santa Cecília em alta, Pinheiros perde força

O mercado imobiliário de alto padrão de São Paulo segue concentrado em bairros tradicionais como Vila Nova Conceição, Itaim Bibi e Jardins, mas novos sinais apontam mudanças no mapa do luxo. Um estudo da proptech Pilar, feito com base em 342 mil registros de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pagos na capital entre janeiro de 2025 e junho de 2026, revela que Santa Cecília disparou, enquanto Pinheiros perde força.

No semestre, a Santa Cecília movimentou R$ 154 milhões em imóveis acima de R$ 3 milhões, alta de 116,4% na comparação anual. O número de transações passou de 14 para 27, avanço de 92,9%. O resultado colocou a região entre os 12 maiores mercados de alto padrão da cidade, algo incomum para um bairro que historicamente nunca teve destaque no circuito do luxo paulistano.

Para Renato Zimmermann, fundador e CEO da Zimmermann Imóveis, o fenômeno tem duas explicações. A primeira é uma questão de definição: muitos imóveis classificados como Santa Cecília estão em uma faixa tradicionalmente associada ao Higienópolis, próximos à Avenida Angélica, Rua Veiga Filho, Alameda Barros e Brasília Machado. "No recorte estatístico eles entram como Santa Cecília, mas são percebidos de outra forma pelo mercado", explica.

A segunda explicação é a transformação urbana. O governo do Estado planeja trazer sua sede para Campos Elíseos, bairro vizinho, em um projeto de concessão em PPP com duração de 30 anos e investimento total de R$ 6 bilhões. A ideia é criar uma esplanada nos arredores do Parque Princesa Isabel, com novas sedes de secretarias e órgãos estaduais em uma área de 60 mil metros quadrados. Zimmermann avalia que o mercado se antecipa: "Daqui a dois ou três anos vai ter uma enxurrada de prédios públicos, funcionários e fluxo de pessoas, demandando todo tipo de serviço".

Apesar da alta da Santa Cecília, o grosso do luxo segue nos bairros tradicionais. A Vila Nova Conceição manteve a liderança, com R$ 853 milhões movimentados no semestre, alta de 46,6%. O número de transações avançou 50,6%, de 79 para 119, mas o ticket mediano caiu 5,1%, indicando que a expansão foi puxada pelo volume de negócios, não por imóveis mais caros.

O Itaim Bibi teve comportamento oposto: movimentou R$ 674 milhões, alta de 21,6%, com transações estáveis (de 72 para 70). O que puxou foi o ticket mediano, que saltou 24,9%, de R$ 4,6 milhões para R$ 5,75 milhões. Já o Jardim Europa viu o ticket mediano avançar 32%, apesar da queda de 23,5% nas transações, sinal de um mercado mais seletivo. O Jardim América cresceu 430,8%, indo da 13ª para a 3ª posição, impulsionado pela venda de uma casa na Rua México por R$ 230 milhões, a maior transação residencial da base.

Pinheiros, por outro lado, vive momento diferente. O valor movimentado caiu 25%, as transações recuaram 14,6% e o ticket mediano caiu 16,1%. Zimmermann vê tendência: "É uma saturação absoluta de produto". Para ele, a identidade do bairro mudou com muitos lançamentos e a chegada de público mais jovem, e, exceto áreas próximas ao Alto de Pinheiros, perdeu atratividade para o alto padrão. "Não vai continuar crescendo como cresceu nos últimos anos", afirma.

Para quem compra, o recado é: bairros como Itaim e Jardim América valorizam por escassez e infraestrutura, enquanto Santa Cecília oferece potencial de renovação, mas com riscos de definição de endereço. Pinheiros, por ora, pede cautela. melhores bairros para investir em imóveis em SP