Novas regras do Campo de Marte ampliam restrições a prédios em SP

As novas regras de operação do Campo de Marte, em São Paulo, ampliaram as restrições para construção de prédios na capital e cidades vizinhas. A partir de 15 de setembro, os voos que pousam e decolam do aeroporto serão operados por instrumentos (IFR). Para viabilizar a mudança, desde abril uma área de 20 quilômetros ao redor do aeroporto passou a ter limite de altura para novos edifícios: tudo o que ultrapassar 45 metros de altura, em relação ao terminal, precisa de autorização do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), da Força Aérea Brasileira (FAB). Antes, a exigência valia apenas para obras num raio de 2,5 quilômetros.

A medida gerou reações opostas. De um lado, a FAB e a Pax Aeroportos, concessionária controlada pela XP que administra o aeroporto desde 2022, minimizam o impacto. De outro, representantes do setor imobiliário e do poder público manifestam preocupação com os efeitos para o desenvolvimento urbano. Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, as restrições por causa dos voos no Campo de Marte passaram de 2,98% para 52,7% da cidade, atingindo "regiões estratégicas para o desenvolvimento urbano, produção habitacional e implantação de projetos públicos e privados". No total, a área da cidade com algum tipo de restrição construtiva por aeroportos, considerando também Congonhas e Guarulhos, subiu de 64% para 71% do território.

"O aeroporto do Campo de Marte é, dos três aeroportos, o mais baixo de todos por estar na várzea. Então a cidade inteira será atingida por uma restrição de gabarito, e não é só o setor imobiliário, mas qualquer hospital, universidades, equipamentos em geral", diz Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário na capital. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima que as novas regras podem gerar um custo adicional de até R$ 2,7 bilhões por ano para as empresas do setor. "Não é razoável que uma mudança voltada a uma parcela restrita da população prejudique milhares de famílias e enfraqueça o planejamento urbano de São Paulo", afirma a entidade em nota.

O setor imobiliário argumenta que mais empreendimentos precisam de autorização da Aeronáutica antes do licenciamento. O balanço mais recente do Decea mostra aumento de 48% nos pedidos de pareceres para novas obras. Entre julho e 15 de dezembro de 2025, sob regras de voo visual (VFR), foram 6.399 pedidos, dos quais 728 (12%) exigiram análise técnica aprofundada. Já entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, sob regras de voo por instrumentos (IFR), os pedidos subiram para 8.187, com 1.081 (13%) virando processos de análise técnica. O Decea alega que a estabilidade na taxa de processos aprofundados "evidencia a atuação técnica e criteriosa na análise das demandas".

Rogerio Prado, CEO da Pax Aeroportos, reforça: "A implantação do IFR no Campo de Marte não altera o desenvolvimento urbano de São Paulo. Dados do DECEA mostram que, já sob análise IFR, 13% dos pedidos de autorização para construção no entorno do aeroporto seguiram para análise técnica mais profunda, praticamente o mesmo percentual do período anterior, que foi de 12% sob VFR". A mudança foi prevista em contrato quando a Pax assumiu a concessão, em 2022. No primeiro momento, os voos por IFR só poderão ocorrer entre 6h e 6h59, limitados a quatro pousos ou decolagens nesse período.

Na prática, o prazo para aprovação dos projetos aumentou. Mônica Marcondes de Castilho, diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, que auxilia construtoras, afirma que antes a dispensa da aprovação era possível, mas agora praticamente não é mais emitida. "Antes esse processo podia levar cerca de três semanas. Agora vai para quase 60 dias", diz. Ela cita regiões como Perdizes, Santana e o centro como as mais afetadas. Ainda segundo Mônica, um projeto não é automaticamente inviabilizado se ultrapassar a altitude máxima: é possível adotar o chamado princípio de sombra, regra da Aeronáutica que permite construir dentro do volume de sombra de um obstáculo existente, desde que não crie nova interferência relevante.

As novas regras já aumentaram a procura por serviços de assessoria aeroportuária. Para quem planeja construir em São Paulo, a recomendação é considerar os prazos maiores e a necessidade de autorização do Decea desde o início do projeto. como obter autorização do Decea para construir perto de aeroportos