Padronização dos registros de imóveis vai deixar registro de financiamento mais ágil

Padronização dos registros de imóveis vai deixar registro de financiamento mais ágil

A transformação digital do mercado imobiliário avança para uma de suas etapas mais burocráticas: o registro de imóveis. A padronização nacional dos registros eletrônicos promete acelerar financiamentos, reduzir retrabalho e facilitar a troca de informações entre cartórios, bancos e incorporadoras.

Embora a digitalização dos registros públicos tenha sido prevista pela Lei nº 14.382, de 2022, o tema voltou a ser debatido no mercado imobiliário em 2026, após o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) regulamentar, por meio do provimento 228, um modelo nacional padronizado para o envio eletrônico de informações aos cartórios de registro de imóveis. Essa iniciativa representa uma nova infraestrutura de dados para o mercado imobiliário brasileiro.

O principal objetivo é garantir que bancos, cartórios, incorporadoras e órgãos públicos comuniquem-se de maneira uniforme. "A ideia é transformar a matrícula, que hoje ainda é analógica, em dados", afirma Juan Pablo Correa Gossweiler, diretor-presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

Apesar de a maioria das matrículas já estar digitalizada, ainda é necessária a interpretação humana. O próximo passo é estruturar essas informações para que possam ser processadas e validadas de forma automatizada, conferindo mais agilidade ao registro de financiamentos, compras e vendas de imóveis. "Hoje a pessoa consegue visualizar a matrícula eletronicamente, mas ainda precisa lê-la e interpretá-la. O que estamos construindo é um ambiente em que essas informações possam ser tratadas como dados estruturados", diz Gossweiler.

A transformação ganhou impulso com a Instrução Técnica de Normalização (ITN) nº 4/2026, que estabelece padrões nacionais para os registros eletrônicos imobiliários, resolvendo um problema histórico do setor. Apesar da existência de uma legislação nacional, os mais de 3,6 mil cartórios de registro de imóveis do país operam sob diferentes normativas estaduais e interpretações jurídicas, resultando em procedimentos distintos para operações semelhantes.

Essa fragmentação impacta toda a cadeia imobiliária. Uma mesma operação de compra, venda ou financiamento pode exigir fluxos diferentes dependendo da localidade, o que dificulta a integração tecnológica entre cartórios, instituições financeiras e incorporadoras, além de exigir revisões e correções sucessivas de documentos. "A padronização evita o retrabalho", afirma Gossweiler. "Quando todos conhecem previamente os requisitos exigidos, reduz-se a necessidade de devolver documentos para correções e reiniciar análises."

Para as incorporadoras, a modernização dos registros é vista como a peça que faltava para completar a digitalização da jornada imobiliária. Segundo Guilherme Freitas, diretor jurídico da MRV Engenharia, a venda de imóveis já ocorre de forma praticamente integralmente digital dentro da companhia. "O cliente escolhe um apartamento, assina contratos e contrata o financiamento eletronicamente. Quando o processo precisa voltar para procedimentos físicos ou pouco integrados, existe uma quebra dessa jornada", afirma.

Freitas avalia que a integração entre cartórios e o mercado imobiliário avançou significativamente nos últimos anos, impulsionada por iniciativas conjuntas entre registradores, bancos, incorporadoras e entidades setoriais. Agora, esse movimento será catalisado. "Estamos conectando informações que já existem, mas que historicamente estavam desconectadas", resume o diretor jurídico.

Embora o debate frequentemente associe a modernização dos registros ao crédito imobiliário, especialistas fazem uma ressalva importante: a aprovação do financiamento acontece antes da etapa registral. A análise bancária considera fatores como renda, capacidade de pagamento, histórico de crédito e avaliação do imóvel. Somente após essa etapa aprovada é que o contrato segue para registro. Por isso, o principal efeito da padronização não está na decisão de conceder ou negar crédito. "O impacto mais direto ocorre depois que o financiamento já foi aprovado", afirma Welliton Moura, COO da plataforma de crédito imobiliário The House.

Moura destaca que a padronização tende a reduzir diferenças operacionais entre cartórios, facilitar o acompanhamento dos processos e diminuir retrabalhos. "O contrato pode ser registrado e devolvido ao banco com maior rapidez e previsibilidade. Isso acelera a liberação dos recursos e faz com que o dinheiro chegue mais rapidamente ao vendedor ou à incorporadora."

Herbert Padilha, diretor comercial da The House, também defende que o principal benefício da padronização é "prazo e previsibilidade". No entanto, ele vê com cautela a hipótese de uma redução relevante dos juros imobiliários apenas por causa da modernização registral. "O custo de captação, a inadimplência, os tributos e o risco da operação continuam sendo fatores muito mais relevantes para a formação das taxas de crédito."

Segundo o ONR, a digitalização vem mostrando resultados concretos. O pedido eletrônico de certidões triplicou nos últimos três anos. Já os protocolos eletrônicos de documentos cresceram quatro vezes no período. Em alguns cartórios, certidões podem ser emitidas em tempo real. Nos demais, o prazo gira entre duas e quatro horas.

Para Gossweiler, a transformação não apenas reduz o tempo gasto pelos usuários, mas também minimiza a necessidade de deslocamentos físicos. "Antigamente a pessoa precisava ir ao cartório para protocolar documentos e voltar depois para retirar o resultado. Hoje tudo pode ser feito eletronicamente."

O diretor-presidente do ONR também destaca um movimento crescente de integração direta com instituições financeiras por meio de documentos estruturados. Somente em 2026, cerca de 25 mil contratos de financiamento já foram processados eletronicamente nesse formato, segundo o operador.

Pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), alterada pela Lei nº 14.382/2022, os cartórios de registro de imóveis devem realizar a qualificação registral e praticar o ato ou apresentar uma nota devolutiva em até 10 dias úteis. Na prática, porém, esse prazo pode ser interrompido caso o oficial identifique pendências ou exija documentos complementares, voltando a correr apenas após o cumprimento das exigências. O resultado é que o registro de um financiamento imobiliário pode levar de alguns dias a várias semanas.

A expectativa do setor é que a padronização nacional dos extratos eletrônicos contribua para aproximar o tempo efetivo de tramitação do prazo previsto na legislação. Com um modelo único de envio de informações entre bancos, incorporadoras e cartórios, a tendência é reduzir erros de preenchimento, retrabalho e exigências motivadas por inconsistências formais, tornando o fluxo mais eficiente.

Mais do que uma digitalização dos cartórios, as mudanças em curso apontam para uma reestruturação da base informacional do mercado imobiliário. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como "CPF dos imóveis", a implementação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e a padronização dos registros fazem parte desse mesmo movimento de integração.

Para os especialistas, o resultado esperado é um ambiente com menos assimetria de informações, menos burocracia e maior capacidade de automação - que, num futuro, podem se traduzir numa percepção de menor risco para o sistema financeiro.