Nova aposta dos FIIs para destravar valor, segundo CEO da Hedge

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) vive um momento de inflexão. Após anos de juros altos e vacância elevada, gestores buscam novas formas de gerar retorno. O CEO da Hedge Investments, uma das maiores gestoras independentes do país, revelou em primeira mão a estratégia que considera mais promissora para destravar valor aos cotistas: a reestruturação ativa de ativos subperformantes. A ideia é simples, mas exige execução cirúrgica: identificar imóveis com potencial não explorado, reformar, relicitar ou até mudar o uso, e vender quando o preço refletir o novo valor. O resultado, segundo ele, pode ser um ganho de até 30% no valor da cota em 12 a 18 meses.

A estratégia não é nova no exterior, nos EUA, REITs como a Brookfield Asset Management usam tática similar há décadas, mas ganha tração no Brasil agora. Dados do Banco Central mostram que a taxa Selic, atualmente em 9,75% ao ano, ainda pressiona o custo de oportunidade dos FIIs, mas a expectativa de queda nos juros para 8,5% até o fim de 2026 abre janela para valorização. O CEO da Hedge aposta que os fundos que conseguirem executar essa reestruturação com disciplina terão vantagem competitiva.

Como funciona a reestruturação de ativos nos FIIs

A reestruturação envolve três etapas principais: diagnóstico, intervenção e desinvestimento. Primeiro, o gestor identifica imóveis com vacância acima da média do mercado ou contratos de aluguel defasados. Segundo, realiza obras de modernização, renegocia contratos ou até converte o uso, um prédio comercial ocioso pode virar centro logístico. Terceiro, vende o ativo quando o mercado precifica o novo valor.

Segundo o CEO da Hedge, o segredo está na disciplina de execução. "Não adianta apenas reformar; é preciso ter um plano claro de saída e métricas de sucesso", afirmou em entrevista recente. A Hedge Investments já aplicou a estratégia em dois fundos: o Hedge Real Estate (HGRE11) e o Hedge Logística (HGLG11). No HGRE11, a vacância caiu de 18% para 7% em 18 meses, com impacto direto no dividendo por cota.

Diagnóstico: onde procurar valor

O primeiro passo é mapear ativos com potencial. Fundos com imóveis antigos em regiões valorizadas, como a Faria Lima em São Paulo ou a Barra da Tijuca no Rio, são candidatos naturais. O CEO cita o caso de um prédio na Avenida Paulista que, após reforma de fachada e modernização dos elevadores, teve o aluguel reajustado em 25%.

Intervenção: o que muda na prática

A intervenção vai de pequenas reformas a mudanças estruturais. Em um fundo de logística, por exemplo, a Hedge converteu um armazém antigo em centro de distribuição para e-commerce, aumentando o valor locatício em 40%. O custo da obra foi de R$ 2,5 milhões, mas o retorno sobre o investimento (ROI) veio em 14 meses.

Desinvestimento: a hora de vender

A venda ocorre quando o ativo atinge o valor justo de mercado. O CEO defende que o fundo não deve segurar imóveis performando bem se o preço de venda permitir reinvestir em ativos com maior potencial. "É um ciclo virtuoso: vende caro, compra barato, repete", resumiu.

Impacto nos dividendos e na cota

Para o cotista, o efeito é duplo. Primeiro, a valorização da cota: se o fundo vende um ativo com lucro, o valor patrimonial sobe. Segundo, o dividendo: com imóveis mais eficientes, a receita de aluguel tende a crescer. A Hedge projeta que, nos fundos sob gestão, o dividend yield pode subir de 8,5% para 10,2% ao ano após a reestruturação completa.

No entanto, há riscos. Obras podem atrasar, contratos podem não ser renovados e o mercado imobiliário pode desaquecer. O CEO reconhece que a estratégia exige paciência: "O investidor precisa esperar de 12 a 18 meses para ver o resultado completo."

Riscos e cuidados para o cotista

Nem todo FII consegue executar a reestruturação. Fundos com gestão passiva ou equipe enxuta tendem a ter mais dificuldade. Além disso, o cenário macroeconômico influencia: se a Selic subir, o custo de oportunidade dos FIIs aumenta e a valorização pode demorar mais.

O investidor deve avaliar:

• Histórico da gestora em reestruturações anteriores
• Transparência na comunicação de resultados
• Prazo médio dos contratos de aluguel
• Vacância atual do portfólio

Perguntas Frequentes

O que significa destravar valor em FIIs?

Significa identificar imóveis com potencial não explorado e implementar ações para aumentar seu valor de mercado ou receita de aluguel, gerando ganhos para o cotista.

Quanto tempo leva para ver resultado?

O CEO da Hedge estima de 12 a 18 meses para que a reestruturação se reflita na cota e nos dividendos.

Todos os FIIs podem fazer isso?

Não. Fundos com gestão ativa e equipe especializada têm mais capacidade. Fundos passivos ou com portfólio muito pulverizado enfrentam dificuldades.

Qual o risco principal?

O maior risco é a execução: obras atrasadas, custos acima do previsto ou mercado desaquecido podem comprometer o retorno.

Como saber se meu FII está fazendo reestruturação?

Acompanhe os relatórios gerenciais mensais. Gestoras sérias divulgam vacância, obras em andamento e venda de ativos com transparência.

como escolher FIIs para renda passiva impacto da Selic nos fundos imobiliários diferença entre FIIs de tijolo e papel