# FIIs miram investidor institucional doméstico para crescer

> Bresco avalia que os fundos imobiliários (FIIs) miram o investidor institucional doméstico como principal motor de crescimento, enquanto o capital estrangeiro permanece passivo. A estratégia busca sustentar a expansão do setor com base em recursos locais, reduzindo a dependência de fluxos externos. A análise da Bresco destaca a necessidade de ampliar a base de investidores qualificados no Brasil.

*Mercado Valor · Investimentos · 07 de setembro de 2026 · Lia Hartmann*

Fundos imobiliários miram investidor institucional doméstico para sustentar expansão, enquanto capital estrangeiro segue passivo. Avaliação é da Bresco.

O mercado de fundos imobiliários pode estar diante de uma mudança relevante em sua base de investidores, com o capital institucional doméstico ganhando espaço à medida que o ambiente de juros elevados perde força. A avaliação é de Rafael Fonseca, sócio, CIO e diretor de Relações com Investidores do Grupo Bresco, que vê os investidores locais como peça central para sustentar uma nova etapa de crescimento e consolidação da indústria.

Na visão do executivo, o investidor estrangeiro já participa do mercado brasileiro, mas principalmente de forma passiva, por meio de índices globais que incluem ativos brasileiros em suas carteiras. O movimento pode contribuir para aumentar a liquidez, mas, segundo Fonseca, ainda não representa uma entrada relevante de capital estrangeiro de maneira discricionária. "Eu não acho que dá para a gente contar que o mercado vai se desenvolver por conta desse segmento", afirma.

Para ele, o crescimento estrutural da indústria depende da capacidade de atrair investidores com liberdade para escolher onde alocar recursos, e não apenas daqueles que replicam índices. Nesse contexto, Fonseca aponta para uma parcela ainda pouco explorada: os investidores institucionais domésticos. Fundos de pensão, seguradoras e fundos multimercado aparecem, na avaliação da Bresco, como potenciais responsáveis por ampliar de maneira mais consistente a liquidez e o tamanho dos fundos imobiliários.

A dificuldade, porém, está no atual ambiente de juros. Com títulos públicos indexados à inflação oferecendo retornos reais elevados, a competição por capital permanece intensa. Fonseca avalia que essa dinâmica tende a mudar conforme as taxas se acomodem. "Eu acho que a gente não sustenta uma NTNB no patamar atual por muito tempo", afirma. Se a diferença entre uma NTN-B e um FII for pequena, a instituição pode preferir permanecer em um ativo considerado mais simples. "Se você tem um NTNB a 8%, vai comprar o nosso fundo a 9,5%?", exemplifica.

A expectativa é de que a redução dos juros funcione como gatilho para que parte desse capital procure outras classes de ativos, favorecendo também processos de consolidação da indústria de FIIs, com a formação de plataformas maiores e fundos capazes de ganhar escala.

Enquanto aguarda um ambiente mais favorável, a Bresco aposta na qualidade dos ativos para atravessar o ciclo. Fonseca avalia que o setor logístico brasileiro vive um dos melhores momentos das últimas duas décadas, com redução da vacância e forte valorização dos preços de locação. Segundo o executivo, os valores de aluguel pedidos e praticados estão entre 20% e 50% acima dos níveis de dois ou três anos, dependendo da região. Como os contratos não são reajustados imediatamente, ainda haveria espaço para crescimento das receitas.

Esse cenário é particularmente interessante para o BRCO11, fundo logístico da gestora, com carteira concentrada em imóveis próximos aos grandes centros consumidores. Cerca de 70% do portfólio está em propriedades classificadas como last mile, segundo Fonseca. Um exemplo recente: a locação de um imóvel para o Mercado Livre, com preço cerca de 25% acima do aluguel pago pelo ocupante anterior. A Bresco também vê potencial de expansão: aproximadamente 15% do portfólio teria espaço para aumento de ABL, incluindo ativos em Campinas, Resende, Londrina, Bahia, Alagoas e Viracopos.

A separação entre mandatos é outra característica da plataforma. O BRCO11 não foi estruturado para assumir risco de desenvolvimento, enquanto os fundos fechados da Bresco podem captar recursos de institucionais e grandes famílias para construir galpões sob medida. Para Fonseca, será necessário "fabricar os produtos" para atender ao mercado, mas essa atividade envolve riscos diferentes. A estrutura permite que os fundos de desenvolvimento construam e estabilizem os imóveis, com o BRCO11 atuando posteriormente como potencial comprador. "Dessa forma, o risco de desenvolvimento fica segregado em um veículo específico antes de o imóvel chegar a um fundo de renda", diz Fonseca.

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Fonte (canonical): https://mercadovalor.com.br/investimentos/investidor-estrangeiro-fiis-miram-outro-perfil-cotistas-expansao-mercado/