Fundos imobiliários: XP aposta na retomada das lajes corporativas com novo FII de R$ 1,1 bilhão

A gestora de recursos XP Vista deu início, nesta quinta-feira (23), à oferta pública de cotas de um novo fundo imobiliário, o XP Prime Offices, com a intenção de captar R$ 1,1 bilhão. O dinheiro será usado para a compra de dois prédios de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo, desenvolvidos pela incorporadora SDI em parceria com a gestora Tellus.

O que muda para o investidor: o XP Prime Offices oferece a chance de entrar em lajes corporativas de primeira linha, em regiões nobres, com receita diversificada de aluguéis. A oferta projeta um ganho estimado de 15% na reavaliação dos ativos após a constituição do fundo, com a cota patrimonial podendo ir de R$ 100 para R$ 115.

Os dois prédios na mira do XP Prime Offices

JK Square: o carro-chefe no Itaim Bibi

O primeiro imóvel é o JK Square, no Itaim Bibi. O prédio tem 19 pavimentos e fica em um complexo com escritórios, lojas e hotel da bandeira Westin Hotels & Resorts. O imóvel está 100% locado, com inquilinos como Uber, Banco ABC e Vitru Educação. A aquisição pelo XP Prime Offices corresponde a 67% da torre corporativa do JK Square, o equivalente a 21 mil metros quadrados, pelo valor de R$ 759,8 milhões.

River South: aposta na Marginal Pinheiros

O outro empreendimento é o River South, na Marginal Pinheiros, lado do Butantã. O complexo tem 10 andares e reúne escritórios, residências e lojas. A locação da área de escritórios está em 73%, sendo a principal inquilina a Wise. O fundo adquirirá 94% da área do imóvel, ou 19 mil metros quadrados, por R$ 405,8 milhões.

As aquisições contam com um memorando de entendimento fechado em junho e estão sujeitas a diligências. O pagamento previsto é de R$ 566,6 milhões no fechamento, com parcelas semestrais subsequentes, incluindo potencial tomada de dívida pelo fundo.

A conta que faz o negócio atraente

O preço médio de aquisição dos dois prédios foi acertado em R$ 28 mil por metro quadrado. Uma avaliação feita em junho por uma consultoria independente apontou o valor médio de R$ 34,2 mil por metro quadrado para os imóveis. Para a XP, isso deve fazer o valor da cota patrimonial ser aproximadamente 15% maior que o valor de emissão das cotas nesta oferta inicial.

O fundo vai emitir 11 milhões de cotas de classe única, no valor de R$ 100 cada, abertas para investidores em geral. Não haverá distribuição de lote adicional em caso de excesso de demanda. As projeções indicam taxa interna de retorno (TIR) de IPCA +10% ao ano e dividend yield anual de 14%, 11,4% e 9,6% nos três primeiros anos. Dividend yield é o porcentual de retorno dos dividendos em relação ao preço da cota.

O mercado de lajes corporativas está esquentando

O mercado corporativo passa por um reaquecimento, impulsionado pela diminuição do home office e pelo aumento do expediente presencial. As locações de escritórios totalizaram 175 mil m² no segundo trimestre em São Paulo (equivalente a 22 campos de futebol), alta de 13% ante o primeiro trimestre e de 8% na comparação anual, segundo relatório da consultoria imobiliária Newmark.

Os espaços vagos nesses prédios caíram para 14,4% no segundo trimestre, abaixo dos 14,9% do primeiro trimestre e inferiores aos 18% registrados no mesmo período do ano passado. Com a redução da oferta, o preço pedido médio de locação subiu para R$ 128,2/m², alta de 14% em um ano.

Cronograma da oferta do XP Prime Offices

O fundo começa nesta quinta-feira as apresentações aos potenciais investidores e tem até 31 de agosto para coleta das intenções de investimento. A liquidação está programada para 3 de setembro. A XP está bastante ativa no segmento de fundos imobiliários: nas últimas semanas, anunciou captações relevantes, como a oferta de R$ 1,25 bilhão do fundo Maxi Renda e a de R$ 1 bilhão do XP CDI CRI, ambos voltados para dívida imobiliária.

Perguntas Frequentes

Qual o valor mínimo para investir no XP Prime Offices?

Cada cota custa R$ 100, e a oferta é aberta para investidores em geral. Não há lote adicional previsto.

Quando o fundo começa a pagar dividendos?

As projeções indicam dividend yield de 14% no primeiro ano, mas os pagamentos dependem da conclusão da aquisição e da geração de receita de aluguéis.

Os prédios já estão alugados?

O JK Square está 100% locado. O River South tem 73% de ocupação na área de escritórios, com a Wise como principal inquilina.

Qual a taxa de retorno projetada?

A TIR projetada é de IPCA +10% ao ano, com dividend yield de 14%, 11,4% e 9,6% nos três primeiros anos.

O que acontece se a reavaliação dos imóveis for menor que o esperado?

O prospecto avisa que os ativos devem passar por reavaliação após a constituição do fundo. A XP estima ganho de 15%, mas o valor pode variar conforme o mercado.

Como o mercado de lajes corporativas está hoje?

A vacância caiu para 14,4% no segundo trimestre, e os preços de locação subiram 14% em 12 meses, segundo a Newmark. O movimento é impulsionado pela volta ao trabalho presencial.