TRXF11 investe R$ 1,4 bilhão em galpões logísticos em SP

O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, anunciou nesta segunda-feira (20) o maior negócio de sua trajetória: um investimento de mais de R$ 1,4 bilhão para aquisição indireta de um complexo de três galpões logísticos padrão AAA em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo. A transação, que envolve os galpões K100, K200 e K300, soma cerca de 237,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). Dois dos três imóveis já estão locados ao Mercado Livre, enquanto o terceiro ainda busca inquilino. Para quem acompanha o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), o movimento sinaliza apetite por ativos logísticos de alto padrão e impacto direto na composição da carteira do TRXF11.

O fundo imobiliário TRXF11, da TRX Investimentos, anunciou investimento de R$ 1,4 bilhão para aquisição indireta de três galpões logísticos AAA em Guarulhos (SP). Dois galpões (K100 e K200) estão locados ao Mercado Livre; o K300 está em desenvolvimento. A transação é a maior da história do fundo e projeta yield on cost de 14,51% nos primeiros 12 meses.

Maior transação da história do TRXF11

O negócio supera a compra anterior de destaque do fundo: o imóvel do Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, em São Paulo, avaliado em aproximadamente R$ 600 milhões em julho de 2024. Agora, com R$ 1,4 bilhão, o TRXF11 praticamente dobra o valor da maior operação individual. O pagamento será parcelado, com primeiro desembolso previsto para o final de julho, seguido por outros três semestrais consecutivos, condicionados ao cumprimento de marcos do projeto.

Estrutura da operação: quem é quem no negócio

A transação envolve uma arquitetura societária com três partes principais. O TRXF11 e o fundo imobiliário Matriz Log são coproprietários dos três galpões, cada um com 50% de participação. Inicialmente, o TRXF11 será o único cotista do fundo. O Banco XP participa por meio de uma cota sênior, que funciona como financiamento e tem prioridade no recebimento dos recursos gerados pela operação. Já o TRXF11 e o Matriz Log ficam com a cota subordinada. A Matriz Investimentos & Participações, desenvolvedora responsável pelos galpões, seguirá como gestora operacional do complexo após a conclusão.

Galpões K100, K200 e K300: o que já está pronto e o que vem por aí

O complexo reúne três unidades com estágios diferentes de desenvolvimento. O K200 já está concluído e locado ao Mercado Livre. O K100, também locado à companhia, está em fase final de desenvolvimento, com entrega da primeira etapa prevista para ainda neste mês e a segunda em outubro. Já o K300, que está em fase de desenvolvimento, depende de aprovação de projeto e assinatura de contrato de locação "built to suit", modalidade em que o imóvel é construído sob medida para o inquilino. Enquanto os imóveis em desenvolvimento não estiverem totalmente concluídos e gerando aluguel, a estrutura prevê uma renda mínima garantida sobre o capital desembolsado, segundo comunicado do fundo.

Impacto na carteira: logística ganha peso

A aquisição amplia a presença do TRXF11 no segmento logístico. Com a operação, o setor passa a representar aproximadamente 37% da ABL do fundo, que crescerá 19%, para cerca de 1,48 milhão de metros quadrados. Para o investidor de FIIs, isso significa maior exposição a um segmento que combina contratos de longo prazo (como o do Mercado Livre) com potencial de valorização dos imóveis. A diversificação setorial é um dos critérios usados por analistas para avaliar a qualidade de um fundo, e o TRXF11 agora reforça sua aposta em logística, um dos setores mais aquecidos do mercado imobiliário corporativo.

Yield on cost de 14,51%: o que significa para o investidor

O fundo projeta um "yield on cost" estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses. Esse indicador representa o retorno anual esperado dos imóveis em relação ao valor total necessário para comprá-los e concluir seu desenvolvimento. Na prática, é uma medida de eficiência do investimento: quanto maior o yield on cost, maior o retorno potencial sobre o capital aplicado. Para quem busca renda passiva com FIIs, o número chama atenção, especialmente porque o mercado de galpões logísticos AAA tende a ter contratos de locação mais longos e inquilinos de alto rating, como o Mercado Livre.

O papel do Mercado Livre e a renda garantida

Dois dos três galpões já estão locados ao Mercado Livre, uma das maiores empresas de comércio eletrônico do país. A presença de um inquilino desse porte reduz o risco de vacância e dá previsibilidade ao fluxo de aluguéis. O terceiro galpão, K300, ainda não tem locatário definido, mas enquanto estiver em desenvolvimento, a estrutura prevê renda mínima garantida sobre o capital desembolsado. Essa proteção é relevante para o investidor, pois evita que o fundo fique sem receita durante a fase de construção.

Perguntas Frequentes

O que é o TRXF11?

O TRXF11 é um fundo imobiliário gerido pela TRX Investimentos, focado em imóveis comerciais e logísticos. A nova aquisição em Guarulhos é a maior transação da história do fundo.

Quanto o TRXF11 investiu no complexo de galpões?

O investimento é de mais de R$ 1,4 bilhão para aquisição indireta de três galpões logísticos padrão AAA em Guarulhos (SP).

Quem são os parceiros da TRX nessa operação?

O TRXF11 e o fundo imobiliário Matriz Log são coproprietários (50% cada). O Banco XP participa com cota sênior, e a Matriz Investimentos & Participações é a desenvolvedora.

Qual o retorno esperado do investimento?

O yield on cost estimado é de 14,51% nos primeiros 12 meses, segundo o fundo.

Os galpões já estão alugados?

Sim, dois dos três galpões (K100 e K200) estão locados ao Mercado Livre. O K300 está em desenvolvimento e ainda não tem inquilino definido.