Fundo imobiliário vende imóveis ao Pão de Açúcar e estima lucro de R$ 0,56

Fundo imobiliário vende imóveis locados ao Pão de Açúcar (PCAR3) e estima lucro de R$ 0,56 por cota; veja detalhes

O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou, por meio de fato relevante, um compromisso para vender três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (GPA) por aproximadamente R$ 109,25 milhões. A operação, se concluída, deve gerar um lucro de cerca de R$ 34,83 milhões, equivalente a R$ 0,56 por cota, com TIR aproximada de 13,2% ao ano.

Resposta direta: O TRXF11 vendeu três imóveis locados ao GPA por R$ 109,25 milhões. O fundo estima lucro de R$ 34,83 milhões, ou R$ 0,56 por cota, com TIR de 13,2% ao ano. O preço está 14,9% acima do último laudo de avaliação. A venda deve reduzir o endividamento do fundo.

Detalhes da venda dos imóveis ao Pão de Açúcar

As lojas estão localizadas nos municípios de São Paulo (SP) e São Caetano do Sul (SP), e estão alugadas à varejista por meio de contratos de locação atípica, com vencimento entre julho e agosto de 2035. Do valor total, R$ 54,62 milhões serão pagos ao TRXF11 à vista, contra a lavratura da escritura pública de venda e compra.

Os R$ 54,62 milhões restantes serão quitados em seis parcelas semestrais, iguais e consecutivas, de R$ 9,10 milhões cada, corrigidas pela variação do IPCA. A partir do pagamento do sinal, o comprador terá direito ao recebimento integral dos aluguéis dos imóveis.

Lucro estimado e TIR da operação

Caso a transação seja concluída nas condições acordadas, o TRXF11 estima contabilizar um lucro de aproximadamente R$ 34,83 milhões, equivalente a R$ 0,56 por cota. Isso representará uma TIR (taxa interna de retorno) aproximada de 13,2% ao ano, segundo o fato relevante.

O preço de venda dos imóveis está 14,9% acima do valor do último laudo de avaliação e corresponde a um cap rate (taxa de capitalização) de 6,3%, considerando o aluguel mensal vigente. Para o investidor, o número mostra que o fundo conseguiu vender acima da avaliação recente, o que tende a ser positivo para a cota.

Redução do endividamento do TRXF11

Além do ganho de capital, a operação deve contribuir para reduzir o endividamento do TRXF11, informou o comunicado. Isso porque há dívida vinculada à Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que financiou a aquisição dos ativos. O saldo devedor é de R$ 51,94 milhões.

A venda, portanto, tem duplo efeito no balanço do fundo: gera lucro e libera caixa para abater dívida. Para quem acompanha o setor, a combinação costuma ser bem recebida pelo mercado, pois reduz o risco de alavancagem.

Condições para a conclusão do negócio

O compromisso de compra e venda ainda não representa a conclusão definitiva da operação. O comprador terá um período de exclusividade para realizar as análises necessárias e confirmar a viabilidade da aquisição. A expectativa da administradora e da gestora do TRXF11 é que esses documentos sejam assinados em até 90 dias.

Ou seja, o lucro de R$ 0,56 por cota é uma estimativa condicionada à finalização do negócio. O investidor deve acompanhar os próximos comunicados para confirmar se a transação será concretizada.

Compra de participações em shoppings da Iguatemi

Paralelamente à venda das lojas, o fundo também anunciou que adquiriu, da Iguatemi (IGTI11), participações em cinco shopping centers por R$ 876 milhões. Do valor total, R$ 569,5 milhões serão pagos à vista na data do fechamento, sendo R$ 350,5 milhões em cotas do TRXF11 e R$ 219 milhões em moeda corrente nacional.

Outros R$ 131,4 milhões serão pagos em dinheiro no primeiro aniversário do fechamento, corrigido pela variação do CDI. Já os R$ 175,2 milhões restantes também serão pagos em dinheiro no segundo aniversário do fechamento, corrigidos pelo CDI. Mesmo após a venda das participações, a Iguatemi continuará responsável pela administração dos shoppings.

A aquisição diversifica a carteira do TRXF11 para o segmento de shopping centers, enquanto a venda das lojas ao GPA reduz a exposição ao varejo alimentar. O ciclo, como sempre, vira: o fundo sai de um ativo com vencimento definido e entra em outro com potencial de gestão ativa.

O que muda para o investidor do TRXF11

Para o cotista, a notícia tem dois vetores. De um lado, o lucro estimado de R$ 0,56 por cota pode se traduzir em distribuição de resultados ou reforço de caixa. De outro, a redução do endividamento tende a diminuir o risco de crédito do fundo no médio prazo.

A venda acima do laudo, com cap rate de 6,3%, indica que o fundo conseguiu boa execução na desalavancagem. Resta aguardar a assinatura dos documentos, prevista para até 90 dias, para confirmar o impacto final.

Perguntas Frequentes

O que é o TRXF11?

O TRX Real Estate (TRXF11) é um fundo imobiliário que anunciou a venda de três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar por R$ 109,25 milhões.

Qual o lucro estimado por cota?

O fundo estima um lucro de aproximadamente R$ 34,83 milhões, equivalente a R$ 0,56 por cota, se a transação for concluída.

Quando a venda deve ser concluída?

A expectativa é que os documentos sejam assinados em até 90 dias, após o período de exclusividade do comprador.

O que o TRXF11 fará com o dinheiro da venda?

Parte do valor deve ser usada para reduzir o endividamento do fundo, vinculado a uma CCI de um CRI que financiou a aquisição dos ativos.

O que o fundo comprou da Iguatemi?

O TRXF11 adquiriu participações em cinco shopping centers por R$ 876 milhões, com pagamento parcelado em cotas e dinheiro, corrigido pelo CDI.