# FIIs de papel têm retorno de até 17% em um ano; Selic pode mudar o jogo?

> FIIs de papel registraram retorno de até 17% nos últimos 12 meses, impulsionados pela alta da Selic em 14,25%. A taxa básica de juros elevada favorece a rentabilidade desses fundos atrelados ao CDI, mas pode alterar o cenário futuro. Especialistas recomendam cautela e diversificação em carteiras equilibradas para mitigar riscos de oscilação.

*Mercado Valor · Investimentos · 30 de julho de 2026 · Lia Hartmann*

FIIs de papel lideram retornos no mercado de fundos imobiliários, com ganhos de até 17% em 12 meses. Mas a Selic elevada, atualmente em 14,25%, pode mudar o jogo. Especialistas ouvidos pelo InfoMoney analisam o cenário, os riscos e como montar uma carteira equilibrada entre CDI e

## FIIs de papel têm retorno de até 17% em um ano; Selic pode mudar o jogo?

Os FIIs de papel, fundos imobiliários de recebíveis, lideram os retornos no mercado com ganhos de até 17% em 12 meses. Mas a Selic, atualmente em 14,25% ao ano, pode mudar o jogo para esses ativos. Especialistas ouvidos pelo InfoMoney analisam o cenário e os riscos.

## O que são FIIs de papel e por que estão rendendo tanto?

Os fundos imobiliários de recebíveis, conhecidos como FIIs de papel, têm suas carteiras majoritariamente indexadas ao CDI. Com a Selic elevada, esses fundos distribuem dividendos robustos e superam, no curto prazo, o desempenho da maioria dos FIIs de tijolo, segundo especialistas consultados.

Michel Bezerra, analista da TRX/Trix, afirma que o ambiente ainda favorece os fundos indexados ao CDI, mas lembra que essa vantagem tende a diminuir quando o mercado passar a precificar uma queda mais consistente dos juros.

"Enquanto os juros permanecerem elevados, a maior atratividade da renda fixa tende a reduzir o interesse da pessoa física por ativos de maior risco e a favorecer os fundos de papel, que conseguem entregar dividend yields mais elevados. Em um cenário de queda consistente dos juros, esse movimento pode se inverter, com uma reprecificação mais favorável das cotas dos fundos de tijolo", diz Bezerra.

## Como a Selic impacta os FIIs de papel?

A expectativa para a trajetória da Selic, da inflação e das eleições será determinante para definir se esse cenário continuará nos próximos trimestres, avaliam os especialistas. Fatores externos, como uma eventual escalada dos conflitos no Oriente Médio, com impacto sobre petróleo, inflação e câmbio, também podem prolongar esse ciclo.

No entanto, o momento favorável aos fundos indexados ao CDI também exige cautela. Segundo os especialistas, o fato de o indexador trabalhar a favor das carteiras pode mascarar diferenças importantes entre as gestoras.

Para Bezerra, rendimento elevado não deve ser confundido automaticamente com qualidade de gestão. "O CDI e a inflação elevados aumentam o rendimento dos fundos de papel e podem, de fato, reduzir temporariamente a percepção das diferenças entre as gestoras. Com o indexador trabalhando a favor, torna-se mais fácil apresentar distribuições elevadas. Entretanto, rendimento elevado não deve ser confundido automaticamente com boa gestão."

Michael Viriato, planejador financeiro CFP, faz avaliação semelhante. Segundo ele, a verdadeira capacidade do gestor aparece justamente quando o ciclo de juros muda. "Quando o CDI está muito alto, boa parte da rentabilidade vem do próprio indexador. Isso reduz a percepção das diferenças entre gestores. A verdadeira qualidade da gestão aparece principalmente na seleção do crédito, na negociação dos ativos e no controle da inadimplência."

## O que acontece quando a Selic cair?

Embora os fundos indexados ao CDI sejam os principais beneficiados pelo atual ambiente, os especialistas avaliam que esse quadro tende a mudar caso o Banco Central inicie um ciclo consistente de redução dos juros.

Segundo Rafael Ohmachi, sócio e responsável pela área de Fundos Líquidos e Buy-Side Research da RB Asset, os fundos pós-fixados sentem primeiro a queda da Selic justamente por não possuírem ganhos relevantes de marcação a mercado.

"Num movimento consistente de queda da Selic, quem sente primeiro são os fundos indexados ao CDI. O carrego cai junto com a taxa e, como o papel pós-fixado praticamente não tem duration, não há ganho de marcação para compensar; o dividendo simplesmente encolhe", afirma Ohmachi.

Em contrapartida, ele explica que os fundos atrelados ao IPCA podem se beneficiar caso haja fechamento da curva de juros reais, mesmo em um ambiente de inflação mais baixa.

Viriato concorda que o comportamento tende a ser diferente entre os indexadores. "Os indexados ao CDI tendem a responder reduzindo dividendo, pois a receita acompanha mais diretamente a queda da Selic. Já os fundos atrelados ao IPCA podem apresentar ganho maior na marcação a mercado e tendem a ir melhor em um cenário de redução dos juros."

## Cuidado com rankings de desempenho

Os especialistas também alertam que rankings de desempenho, tanto no acumulado de seis quanto de doze meses, devem ser analisados com cuidado.

Bezerra, da TRX, observa que fundos com retornos semelhantes podem ter assumido níveis de risco completamente diferentes para chegar ao mesmo resultado. "Não existe um único perfil de carteira entre os fundos de melhor desempenho. Há presença tanto de estratégias mais conservadoras quanto de fundos high yield. O retorno não deve ser analisado isoladamente, porque fundos com desempenhos semelhantes podem ter chegado ao mesmo resultado com níveis de risco bastante diferentes."

Viriato também recomenda cautela antes de utilizar rankings como critério de investimento. "Um semestre ou um ano podem refletir eventos não recorrentes, como vendas de ativos, distribuições extraordinárias ou mudanças pontuais de precificação. Rankings são um bom ponto de partida para estudar um fundo, mas não deveriam ser usados como critério de investimento."

## Como montar uma carteira equilibrada de FIIs?

Na avaliação dos entrevistados, a escolha entre fundos indexados ao CDI e ao IPCA não deve ser tratada como uma decisão excludente. Bezerra afirma que cada indexador cumpre uma função diferente dentro da carteira. "Os fundos indexados ao CDI tendem a oferecer maior proteção em períodos de juros elevados. Já os atrelados ao IPCA oferecem proteção mais direta contra a inflação e podem ser interessantes para investidores com horizonte mais longo."

Para Ohmachi, a construção da carteira deve considerar o objetivo do investidor e o estágio do ciclo econômico. "Montar uma carteira equilibrada entre CDI e IPCA passa menos por perseguir o vencedor recente e mais por combinar as funções de cada indexador. A decisão é menos 'qual está rendendo mais agora' e mais alinhar o indexador ao objetivo e ao horizonte do investidor."

Viriato conclui que diversificar continua sendo a estratégia mais eficiente para reduzir a dependência de um único cenário macroeconômico. "Os fundos atrelados ao CDI oferecem maior proteção em cenários de juros elevados, enquanto os indexados ao IPCA ajudam a preservar o poder de compra e tendem a se beneficiar em ciclos de queda de juros. A combinação reduz a dependência de um único cenário macroeconômico."

## Perguntas Frequentes

### Qual a diferença entre FIIs de papel e FIIs de tijolo?

FIIs de papel investem em recebíveis imobiliários, como CRIs e LCIs, indexados ao CDI ou IPCA. Já os FIIs de tijolo investem em imóveis físicos, como lajes corporativas e shoppings, gerando renda de aluguéis.

### FIIs de papel são mais seguros que FIIs de tijolo?

Não necessariamente. O risco depende da qualidade dos ativos da carteira. Fundos de papel podem ter risco de crédito e inadimplência, enquanto fundos de tijolo têm risco de vacância e desvalorização imobiliária.

### O que acontece com os dividendos dos FIIs de papel se a Selic cair?

Os dividendos tendem a cair, pois a receita dos fundos indexados ao CDI acompanha a redução da taxa. O carrego diminui e não há ganho de marcação a mercado para compensar.

### Vale a pena investir em FIIs de papel agora?

Depende do seu objetivo e horizonte. Em cenário de juros elevados, eles oferecem boa proteção, mas é preciso analisar a qualidade da gestão e não confundir rendimento alto com boa gestão.

### Como escolher um bom FII de papel?

Analise o histórico de distribuições, a qualidade da carteira de crédito, a taxa de inadimplência, a experiência da gestora e o perfil de risco. Rankings não devem ser o único critério.

FIIs de tijolo podem se beneficiar com queda da Selic Como a inflação impacta os fundos imobiliários Estratégias para montar uma carteira de FIIs equilibrada

---

Fonte (canonical): https://mercadovalor.com.br/investimentos/fiis-8220papel8221-tem-retorno-ate-17-um-ano-selic-pode-mudar-jogo/