TRXF11 compra complexo de R$ 1,4 bi; Mercado Livre ocupa dois galpões

TRXF11 compra complexo de R$ 1,4 bi; Mercado Livre ocupa dois galpões

O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) anunciou a maior aquisição desde sua criação ao investir cerca de R$ 1,435 bilhão em um complexo logístico em Guarulhos (SP). A operação adiciona três galpões de padrão AAA ao portfólio, dois deles já locados ao Mercado Livre. Com a transação, o fundo incorpora aproximadamente 237,4 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), elevando em 19% sua área total, que passa de 1,25 milhão para 1,48 milhão de metros quadrados.

Resposta direta: O FII TRXF11 (TRX Real Estate) comprou um complexo logístico em Guarulhos (SP) por R$ 1,435 bilhão, a maior aquisição da história do fundo. O empreendimento tem três galpões AAA, dois deles já locados ao Mercado Livre em contratos built to suit de dez anos. A operação eleva a área locável total do fundo em 19%, para 1,48 milhão de metros quadrados, e deve manter os rendimentos mensais entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026.

O impacto da maior aquisição do TRXF11 no portfólio

O investimento amplia em 18,4% o valor aplicado em imóveis pelo fundo, que supera R$ 9,2 bilhões. Ao todo, o portfólio passa a reunir 115 ativos distribuídos em diferentes segmentos e regiões do país. Para o cotista, o número que conta é este: a participação dos imóveis logísticos na carteira sobe para cerca de 37% da área locável, enquanto aproximadamente 79,4% das receitas passam a estar vinculadas a contratos atípicos, aqueles de longo prazo, com indexação e menos risco de vacância.

Por que Guarulhos é estratégico para o TRXF11?

O empreendimento está localizado em um dos principais polos logísticos do Brasil, próximo ao Aeroporto Internacional de São Paulo e às rodovias Presidente Dutra, Fernão Dias, Ayrton Senna e Rodoanel. A gestora considera esses fatores estratégicos para operações de armazenagem e distribuição. Para quem investe, a localização reduz o risco de desocupação futura: galpões em regiões logísticas consolidadas tendem a ter demanda mais estável.

Mercado Livre como inquilino: contratos built to suit de 10 anos

Dos três empreendimentos adquiridos, dois foram desenvolvidos para atender às operações do Mercado Livre. O galpão K200 já está em funcionamento, enquanto o K100 será entregue em duas etapas ainda em 2026. Ambos possuem contratos built to suit e locações atípicas com prazo de dez anos. Já o terceiro galpão, identificado como K300, permanece em desenvolvimento. Sua incorporação definitiva dependerá da conclusão de etapas previstas na operação.

Como funciona a estrutura de pagamento da transação?

O pagamento aos vendedores será realizado de forma parcelada, sem emissão de novas cotas como forma de pagamento. Os desembolsos ocorrerão em quatro etapas, condicionados ao avanço das obras, regularização dos ativos e demais marcos previstos no contrato. A estrutura também prevê uma renda mínima garantida enquanto os imóveis em desenvolvimento ainda não estiverem gerando receitas de aluguel. Assim, o fundo recebe uma remuneração temporária durante o período de obras.

O que a gestora diz sobre a operação?

"Esta é a maior operação da história do TRXF11 e marca uma nova escala para o fundo. Estamos incorporando um complexo logístico de alto padrão, localizado em uma das regiões mais estratégicas e disputadas do país, com contratos de longo prazo e geração de renda desde as primeiras etapas da transação. Ao mesmo tempo, o pagamento parcelado e condicionado ao cumprimento de marcos do projeto permite avançar na expansão do portfólio com disciplina na alocação de capital", afirma Luiz Augusto do Amaral, CEO da TRX Investimentos.

Como fica a distribuição de rendimentos do TRXF11?

Segundo a gestora, a operação deve manter a distribuição mensal entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026, além de apresentar um yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses. Para o investidor, o número relevante é a previsibilidade: a renda mínima garantida durante as obras e os contratos atípicos de longo prazo com o Mercado Livre sustentam esse patamar de distribuição.

Perguntas Frequentes

O TRXF11 emitiu novas cotas para pagar a aquisição?

Não. O pagamento aos vendedores será parcelado em quatro etapas, sem emissão de novas cotas como forma de pagamento.

Qual a área total do TRXF11 após a compra?

A área locável total passa de cerca de 1,25 milhão para 1,48 milhão de metros quadrados, um aumento de 19%.

Quando o galpão K100 será entregue ao Mercado Livre?

O galpão K100 será entregue em duas etapas ainda em 2026, segundo a fonte.

O terceiro galpão (K300) já está alugado?

Não. O K300 permanece em desenvolvimento e sua incorporação definitiva dependerá da conclusão de etapas previstas na operação.

Qual o yield on cost estimado da operação?

O yield on cost estimado é de 14,51% nos primeiros 12 meses, segundo a gestora.

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