FIIs de shoppings: alerta para 2027 com juros altos

Os gestores de fundos imobiliários de shopping centers estão com o radar ligado para 2027. O motivo é o efeito dos juros elevados sobre o consumo e a saúde financeira dos lojistas, tema debatido em painel no Latam Retail Show 2026, em São Paulo.

A ocupação do setor segue em níveis historicamente elevados, mas o crescimento das vendas tem sido heterogêneo entre os empreendimentos. É o que aponta Paulo Tilkian, head de Investimentos em Shopping Centers da TRX Investimentos. "Quando a gente olha para os indicadores, a gente vê alguns nas máximas e outros com mais dificuldade", afirmou. Para ele, o tempo prolongado com taxas elevadas dificulta a vida do lojista.

O tripé dos shoppings sob pressão

Felipe Teatini, gestor da XP Asset e responsável pelo XP Malls (XPML11), chamou atenção para três indicadores operacionais que formam o "tripé" do setor: inadimplência, descontos e vacância. Segundo ele, a taxa de ocupação da indústria continua saudável, reflexo da resiliência do segmento, mas o portfólio do XP Malls apresenta uma combinação menos favorável dessas variáveis.

"Tem me chamado a atenção, negativamente, dois indicadores que estão difíceis de cair, que é inadimplência e descontos", disse. Ele também mencionou vacância um pouco alta no próprio portfólio.

O gestor demonstrou receio com o primeiro semestre de 2027, especialmente pelos possíveis efeitos da reforma tributária sobre os lojistas. Na avaliação apresentada, esse ambiente poderia resultar em mais descontos e inadimplência num primeiro momento. O principal fator por trás do cenário atual, segundo ele, é o custo de capital, pressionado pela taxa de juros brasileira de 14% ao ano.

"A gente fica acompanhando, e tem um sinal amarelo aqui. Tenho algum receio para o primeiro semestre de 2027, em função da reforma tributária", afirmou Teatini, que definiu o custo do capital como o grande vilão do ano.

Custo de ocupação como termômetro

Rafael Teixeira, gestor da Vinci Compass, colocou a saúde financeira dos lojistas no centro da análise. Para ele, o custo de ocupação é um dos principais indicadores a acompanhar. O cálculo relaciona as vendas do lojista aos custos pagos para permanecer no shopping, como aluguel, condomínio e fundo de promoção.

Na visão do executivo, a deterioração desse indicador pode antecipar problemas de vacância, porque aparece primeiro na inadimplência e depois na ocupação. "Na hora em que o custo de ocupação começa a ser afetado, e aí reflete naturalmente primeiro na inadimplência e depois na vacância, você acende um sinal vermelho de que aquele shopping vai ter um problema no curto e médio prazo", afirmou.

Giuliano Ricci, gestor do Pátria Investimentos, também presente ao evento, apontou o ambiente macroeconômico como o principal ponto de atenção para 2027. Segundo ele, a pressão pode aparecer em diferentes indicadores, mas a origem é maior. "No fim do dia, acho que tem vários parâmetros onde a conta aparece. Mas a raiz desse problema, e acho que a preocupação de todos aqui, é muito a questão macroeconômica mesmo. O patamar de juros está muito alto", disse.

Dividendos versus investimento

Os gestores também discutiram o desafio de equilibrar a distribuição de dividendos aos cotistas com a necessidade de investir nos próprios shoppings, um dos setores que mais demandam capex. No caso do XP Malls, Teatini afirmou que, considerando manutenção e allowances, a necessidade anual pode ficar entre 20% e 30% do NOI de determinados ativos.

O problema, segundo ele, é conciliar essa necessidade com a estrutura dos FIIs, que distribuem a maior parte dos lucros. "Os FIIs têm uma obrigação de repassar 95% de todo o resultado que geram. Então, por definição do nosso produto, não temos caixa", afirmou, em tom de crítica. "É muito difícil a gente lidar com essa dinâmica, e os shoppings têm demandado muito investimento."

Teixeira, da Vinci Compass, reforçou que os empreendimentos demandam recursos constantes para manutenção, expansão e incentivos a lojistas. Para ele, o alinhamento entre proprietários e administradores é ponto-chave, cabendo ao proprietário as decisões estratégicas de maior porte e ao operador a gestão cotidiana. "Acho que esse equilíbrio e essa confiança entre o empreendedor e o operador é um ponto-chave para o sucesso do shopping", disse.

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