# Novas regras tributárias: como a Reforma vai reformar a Construção Civil

> A Reforma Tributária substitui o RET de 4% pelo IVA com sistema de créditos e débitos na construção civil. A mudança exige planejamento tributário das empresas, estimula a industrialização do setor e a formalização da cadeia produtiva, impactando custos e processos operacionais.

*Mercado Valor · Economia · 20 de julho de 2026 · Rubens Athayde*

A Reforma Tributária muda a lógica da construção civil: em vez do RET de 4%, o setor adota o IVA com créditos e débitos. A mudança exige planejamento, estimula a industrialização e a formalização da cadeia.

A construção civil brasileira sempre operou sob uma lógica tributária simples, com um imposto fixo e pouca preocupação com créditos fiscais. Esse cenário está prestes a mudar de forma radical com a Reforma Tributária. A transição do Regime Especial de Tributação (RET) para o novo sistema de IVA, composto por IBS e CBS, promete reestruturar o setor da fundação ao acabamento.

A Reforma Tributária substitui o Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota fixa de 4%, por um sistema de IVA com IBS e CBS. As construtoras passam a conviver com créditos e débitos tributários por empreendimento, o que exige planejamento financeiro e estimula a industrialização e a formalização da cadeia produtiva.

## O fim do RET e a chegada do IVA na construção

Durante décadas, as construtoras operaram sob o Regime Especial de Tributação (RET), no qual uma alíquota fixa de 4% incidia sobre a receita das vendas. Com a Reforma Tributária e a implementação das novas alíquotas de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a lógica da operação do setor muda completamente.

A mudança é técnica, mas profunda. As empresas passam a conviver com um sistema de créditos e débitos típico do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Em vez de simplesmente calcular o imposto sobre a venda realizada, as construtoras precisarão monitorar a geração e o aproveitamento de créditos em cada etapa da cadeia produtiva.

## Não cumulatividade plena: o novo princípio tributário

O novo sistema é baseado no princípio da não cumulatividade plena. Isso significa que praticamente toda aquisição relevante para a atividade econômica da construtora poderá gerar créditos tributários de IBS e CBS, que serão utilizados para reduzir o imposto devido na venda dos imóveis. A compra de cimento, aço, revestimentos, projetos e outros insumos passa a ter impacto direto na gestão tributária dos empreendimentos.

"A regra passa a ser que praticamente qualquer aquisição relevante para a atividade econômica do contribuinte gere crédito tributário, diferentemente do modelo atual, que possui uma série de restrições legais", explica Waleska Lemos Morais, sócia de Tributário do escritório de advocacia Mattos Filho.

A especialista faz uma ressalva importante: o crédito não surge apenas porque uma nota fiscal foi emitida. Pela nova sistemática, ele estará condicionado ao efetivo recolhimento do IBS e da CBS pelo fornecedor, seja por pagamento, compensação ou pelo mecanismo conhecido como split payment.

## O desafio dos ciclos longos e do planejamento

O desafio imposto é especialmente grande porque os ciclos imobiliários são longos: uma média de sete anos, contando o tempo de prospecção e compra de um terreno, lançamento do empreendimento, vendas, construção e entrega final.

"O setor vai ter que começar a lidar com um sistema de débitos e créditos, que é uma coisa que ele nunca teve na vida, dentro de um ciclo muito longo, exigindo um planejamento nunca antes visto", explica Cristiano Gregorius, Diretor Executivo do Sienge, ecossistema de tecnologia da Starian dedicado à construção civil e ao mercado imobiliário.

A complexidade aumenta porque a legislação criou regras específicas para o mercado imobiliário. Diferentemente de outros setores, a apuração de IBS e CBS será feita por empreendimento. Na prática, cada obra funcionará como um centro de custo independente, com sua própria conta de créditos e débitos tributários. Créditos gerados na construção de um empreendimento tendem a permanecer vinculados àquela obra.

Segundo Morais, a legislação prevê que eventuais saldos credores poderão ser objeto de ressarcimento durante a execução do projeto e, após sua conclusão, também poderão ser utilizados em determinadas hipóteses de compensação, mas essa não será exatamente a regra.

## O novo papel do departamento de compras

Se hoje o departamento de compras é responsável principalmente por negociar preços, daqui para frente seus membros precisarão entender de tributação. O aproveitamento de créditos dependerá da forma como os insumos são adquiridos, de quem são os fornecedores e do momento em que as compras são realizadas.

"O profissional de compras será um dos profissionais mais importantes dentro dessa reforma tributária, porque um planejamento inadequado de compras pode gerar créditos presos por anos ou antecipações desnecessárias de desembolso", afirmou Fernando Guedes, presidente executivo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Além da capacitação das equipes, a tendência é de aumento dos investimentos em sistemas de gestão capazes de acompanhar simultaneamente obras, vendas, créditos fiscais e fluxo de caixa.

## Industrialização: o efeito estrutural mais importante

Talvez o efeito estrutural mais importante da reforma seja o estímulo à industrialização da construção. Hoje, diversos componentes produzidos fora do canteiro carregam tributos embutidos no seu preço, o que torna a alternativa menos competitiva.

"O estímulo sempre foi para fabricar vários componentes dentro do canteiro de obra, porque o vendedor ou fornecedor embute, no preço da sua mercadoria, o que ele gasta com ICMS, PIS e Cofins. Esses valores são repassados para quem compra. Então acabava sendo mais vantajoso para a construtora fazer, por exemplo, uma viga de concreto dentro do canteiro de obra do que comprar pronta. Aumentava o tempo de produção, mas saía mais barato. Com a lógica da Reforma de acúmulo de créditos fiscais, isso muda completamente. O incentivo é comprar fora, para acumular créditos fiscais que poderão ser aproveitados", exemplificou José Carlos Martins, ex-presidente e atual Conselheiro da CBIC.

Na avaliação de especialistas, o uso de sistemas industrializados, componentes pré-fabricados, fachadas produzidas em fábrica e soluções montadas fora do canteiro será sensivelmente expandido.

"No limite, a tendência é haver uma industrialização maior e uma 'componentização' - isto é, uma busca por componentes prontos ou quase prontos", completou Martins.

## Sistemas completos em vez de materiais isolados

Para além do método construtivo, a industrialização altera a forma como as empresas contratam fornecedores. Em vez de comprar materiais isolados e coordenar dezenas de prestadores de serviço dentro da obra, a tendência é de aquisição de sistemas completos, por meio da contratação de empresas especializadas para entregar soluções prontas.

"A construtora não vai mais comprar cola, espaçador e piso e contratar mão de obra. Ela vai comprar um sistema de revestimento, ou seja, ela vai contratar uma empresa que vai prestar esse serviço, que vai ficar 100% responsável por essa instalação do piso vinílico, por exemplo", exemplificou Fabrício Schveitzer, conselheiro de Negócios do Sienge.

Na prática, isso pode reduzir prazos de construção, melhorar a qualidade dos empreendimentos e diminuir desperdícios, aproximando o setor de modelos produtivos mais comuns na indústria de transformação. "Hoje, no sistema tradicional, leva um ano para acabar um determinado tipo de prédio. Se a construtora trabalhar com drywall, piso vinílico e fachada, a construção do mesmo prédio acaba em quatro meses", afirma Schveitzer.

## Formalização da cadeia como consequência natural

Outro efeito esperado é o aumento da formalização. Como os créditos tributários estarão vinculados à documentação das operações, fornecedores informais passam a perder competitividade. Na lógica do IVA, empresas tendem a preferir parceiros capazes de emitir documentos fiscais e gerar créditos válidos para abatimento futuro dos tributos.

A própria dinâmica de geração de créditos estimularia a formalização da cadeia. Como o aproveitamento desses créditos dependerá do recolhimento efetivo dos tributos ao longo das operações, construtoras tendem a exigir mais documentação e mais regularidade fiscal de seus fornecedores.

Em outras palavras: um prestador de serviço pode até continuar oferecendo preços menores, mas deixa de ser necessariamente a opção mais vantajosa se não gerar créditos tributários que possam ser utilizados pela incorporadora no futuro.

## Consolidação empresarial e novos investimentos

A reforma também deve acelerar um processo de consolidação empresarial. Pequenos fornecedores que atualmente sobrevivem em estruturas enxutas e pouco digitalizadas terão de investir em sistemas, controles e conformidade tributária. Esse custo pode ser elevado e, no limite, inviabilizar a operação de alguns players.

O ciclo sempre vira. Para quem se prepara, a Reforma Tributária na construção civil não é apenas um desafio de compliance, mas uma oportunidade de repensar o modelo de negócio, ganhar eficiência e se posicionar em um mercado mais formal e industrializado.

## Perguntas Frequentes

### Como fica o RET com a Reforma Tributária?

O Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota fixa de 4%, será substituído pelo novo sistema de IVA, composto por IBS e CBS, que opera com créditos e débitos tributários.

### O que muda na apuração de impostos por empreendimento?

A apuração de IBS e CBS será feita por empreendimento, ou seja, cada obra funcionará como um centro de custo independente, com sua própria conta de créditos e débitos tributários.

### Como a reforma estimula a industrialização da construção?

O novo sistema de créditos fiscais incentiva a compra de componentes prontos fora do canteiro, pois gera créditos tributários. Isso reduz o tempo de obra e estimula a industrialização.

### Quais profissionais serão mais impactados?

O profissional de compras se torna estratégico, pois o planejamento inadequado pode gerar créditos presos por anos ou antecipações desnecessárias de desembolso.

### A reforma vai aumentar a formalização na construção civil?

Sim. Como os créditos dependem de documentação fiscal, fornecedores informais perdem competitividade, estimulando a formalização da cadeia produtiva.

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Fonte (canonical): https://mercadovalor.com.br/economia/como-novas-regras-tributarias-vao-reformar-construcao-civil/