Selic elevada e FIIs: quais segmentos se destacam?

Selic ainda elevada muda o jogo dos FIIs? Veja quais segmentos saem na frente

Os fundos imobiliários de recebíveis indexados ao CDI despontam como os principais beneficiados do atual ciclo de juros elevados. Com a Selic meta em 14,25%, o ambiente tornou esse segmento quase imbatível em termos de retorno ajustado ao risco, enquanto os fundos de tijolo seguem mais sensíveis às oscilações das cotas.

O tema foi um dos destaques da Expert XP, um dos maiores eventos de investimentos do mundo, onde especialistas discutiram as perspectivas da indústria em um novo ciclo de juros. Entre os participantes estavam Alessandro Vedrossi, Head de Real Estate da Valora Investimentos, e Rodrigo Abbud, Head de Real Estate do Patria Brasil.

Diferença entre fundos de papel e de tijolo

Para Vedrossi, a principal diferença entre fundos de papel e de tijolo está no papel que cada um desempenha dentro da carteira do investidor. "Na minha cabeça, fundo de papel é um ativo para pensar mais em carrego e menos em ganho de capital. Já o fundo de tijolo está muito mais próximo de um investimento de equity, com menos carrego e maior potencial de valorização da cota", disse.

Este perfil fez diferença no cenário atual. Os fundos indexados ao CDI foram considerados imbatíveis. "Com o CDI nesse patamar, o cliente precisa ter uma exposição a esse tipo de ativo", enfatizou Vedrossi.

Além disso, os FIIs indexados ao CDI apresentaram um comportamento atípico no mercado financeiro, oferecendo maior retorno e menor volatilidade. "Isso é um contrassenso, porque normalmente quem entrega mais retorno também deveria apresentar mais volatilidade", completou.

Fundos atrelados à inflação

Na sequência, aparecem os fundos atrelados à inflação, que registraram uma volatilidade maior do que os indexados ao CDI, mas ainda inferior à observada nos fundos de tijolo. Apesar do momento favorável para os recebíveis pós-fixados, Vedrossi destacou que a originação de novos créditos se tornou mais desafiadora. "Não está fácil conceder crédito indexado ao CDI. Não é simples para um incorporador carregar um financiamento com um CDI desse tamanho."

Ele também ressaltou que a dificuldade se estende às operações indexadas ao IPCA. "Hoje todo mundo quer receber IPCA mais 9% ou 10%, mas eu não consigo estruturar operações pagando IPCA mais 12%."

Desempenho dos imóveis

Em um cenário macroeconômico desafiador, Abbud afirmou que os fundamentos operacionais dos imóveis continuam apresentando desempenho consistente. "O contraponto do cenário macro é o bom comportamento do nosso cenário micro."

Para investidores focados na geração de dividendos, uma das preferências do gestor é clara: "Eu iria para o mercado logístico. É um segmento que preserva valor, distribui um yield interessante e ainda tem projeção de crescimento dos dividendos."

Potencial de valorização patrimonial

Quem busca maior potencial de valorização patrimonial pode olhar para outro segmento. "Onde os aluguéis continuam mais distorcidos é nos escritórios. Entre 2024 e 2025, vimos um primeiro movimento de redução da vacância. Hoje vejo os escritórios muito mais como uma tese de ganho de capital para o futuro."

Carraz destacou que os fundamentos dos mercados de logística e lajes corporativas seguem surpreendendo positivamente. "Estamos [em Galpões] vendo aluguéis acima de R$ 35 por metro quadrado, chegando a R$ 40 em Guarulhos, depois de muitos anos próximos de R$ 20."

Nas lajes corporativas, o movimento também é evidente. "A Chucri Zaidan saiu de uma vacância próxima de 20% para algo em torno de 12%. É impressionante como esses dois mercados evoluíram [Logística e Escritórios]."

Considerações finais sobre o mercado

Para Carraz, a volatilidade recente não muda a principal característica dos fundos imobiliários. "O fundo imobiliário é um veículo eficiente para investir no mercado imobiliário. É um investimento de longo prazo, um hedge natural contra a inflação, com potencial de valorização ao longo do tempo."

Diante disso, Carraz sugere que, embora o cenário para 2026 ainda gere cautela, o investidor precisa ampliar o horizonte de análise. "A percepção para 2026 pode estar entre média e ruim, mas precisamos olhar para os próximos cinco ou dez anos."

Ele observa que a indústria brasileira ainda possui amplo espaço para expansão. "Nos Estados Unidos, existem veículos listados para praticamente tudo. Aqui ainda temos uma indústria muito pequena. As palavras da vez são tamanho, liquidez e diversificação. Esperamos que esse mercado amadureça e permita o desenvolvimento de novos segmentos."