Financiamento Imobiliário: FIIs e CRIs Crescem, Poupança Diminui

O mercado de capitais tem se consolidado como uma das principais fontes de financiamento para o setor imobiliário brasileiro, com projeções de aumento de relevância nos próximos anos. A expansão dos Fundos Imobiliários (FIIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) tem ampliado a participação dessas modalidades no funding do setor, acompanhando o crescimento da indústria e a busca por alternativas ao financiamento bancário tradicional.

Entre 2017 e 2026, a participação do mercado de capitais no estoque de financiamento imobiliário avançou de 15,8% para 25,8%, um crescimento de 10 pontos percentuais. Paralelamente, a fatia do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) recuou de 46,1% para 27,5%. O funding bancário, por sua vez, cresceu de 15% para 23,6%, enquanto os recursos do FGTS mantiveram-se estáveis, passando de 23,1% para 23%.

A indústria de fundos imobiliários também demonstra crescimento expressivo: o patrimônio líquido dos FIIs saltou de R$ 120 bilhões em 2017 para R$ 439 bilhões em setembro de 2026. O número de investidores atingiu 3,4 milhões, um aumento considerável em relação aos cerca de 100 mil registrados nove anos antes. Bruno Gargiolli, diretor responsável pelo setor imobiliário do XP Banco de Atacado, atribui esse avanço à capacidade de adaptação da indústria e à inovação em produtos, como estruturas com prazo determinado e fundos com diferentes classes de ativos, capazes de atender às condições de mercado e quebrar a correlação direta com a Selic.

Segundo Gargiolli, os FIIs passaram a atuar como uma espécie de renda fixa gerida ativamente, ampliando as oportunidades de financiamento e investimento. Ele ressalta que, embora a poupança não perca sua importância, ela já não supre sozinha as necessidades de um setor que mais que dobrou de tamanho. Novas fontes de recursos se tornaram essenciais para suportar esse crescimento, especialmente em projetos de alto padrão, onde o financiamento pela poupança pode não ser suficiente.

O cenário de curto prazo, contudo, apresenta desafios. A reversão das expectativas do mercado após o resultado eleitoral e a incerteza sobre a condução da política econômica e fiscal do próximo governo geram cautela. A desaceleração da atividade econômica, a pressão inflacionária e o cenário de juros elevados influenciam as decisões de investimento. A XP projeta um crescimento de 1,7% para o PIB em 2026, com possibilidade de revisão, e elevou a projeção para o IPCA deste ano para 5,1%. Nesse contexto, ativos reais e com retornos previsíveis ganham destaque, com preferência por empresas com baixa alavancagem e boa geração de caixa.